장기보유특별공제 계산기

3년 이상 보유해야 공제가 시작됩니다. 일반(표1)은 보유 3년에 6%부터, 1세대 1주택(표2)은 보유 3년 + 거주 2년 충족 시 보유 12% + 거주 8% = 합산 20%부터 시작합니다. 3년 미만 보유분은 단기 양도세율(1년 미만 70%, 1~2년 60%)이 적용되어 장기보유특별공제 자체를 받을 수 없습니다.

네, 표2(1세대 1주택) 우대 공제는 거주 2년 이상이 필수 요건입니다. 거주 2년 미달 시 일반 공제표(표1, 최대 30%)로 회귀합니다. 동일한 보유 10년·양도차익 5억 사례에서 거주 충족 여부에 따른 차이가 약 5,400만 원에 달하므로 거주 요건을 채우는 것이 가장 중요한 절세 전략입니다.

일반(표1)은 보유 15년에서 30%로 상한 도달하며 그 이상은 더 늘지 않습니다. 1세대 1주택(표2)은 보유 10년에 40%로 상한, 거주 10년에 40%로 상한이라 보유 10년 + 거주 10년이면 합산 80%로 최대치입니다. 그 이상 보유해도 공제율은 동일합니다.

2018년 4월 1일 이후 등록한 장기일반민간임대주택은 조세특례제한법 제97조의3에 따라 8년 이상 임대 시 50%, 10년 이상 임대 시 70% 공제율이 적용됩니다. 단 지자체 임대사업자 등록 + 세무서 사업자등록 + 임대료 5% 증액 제한 등 요건을 충족해야 하며, 임대등록 강제 말소 시에는 제한적으로 적용됩니다.

네, 토지(나대지·전·답·임야 등)도 보유 3년 이상이면 일반 표1(최대 30%) 공제 대상입니다. 다만 비사업용 토지는 별도 중과세 대상이지만 장기보유특별공제 자체는 적용됩니다. 사업용 토지로 인정받으려면 재촌·자경 요건 등을 충족해야 합니다.

일반적으로 잔금 청산일과 등기접수일 중 빠른 날부터 시작합니다. 예외적으로 분양권 입주는 잔금 청산일, 상속받은 주택은 배우자 상속만 피상속인 취득일부터 합산되며 자녀는 상속개시일부터, 증여는 증여등기일부터 새로 시작됩니다.

배우자로부터 상속받은 경우에만 피상속인의 취득일부터 보유기간이 합산됩니다. 자녀가 상속받은 경우에는 상속개시일(사망일)부터 새로 카운트되므로 보유기간 면에서 불리합니다. 거주기간도 동일한 룰을 따릅니다.

네, 부부 공동명의여도 1세대 1주택 비과세는 세대 단위로 판단되므로 동일한 공제율이 적용됩니다. 다만 양도세 자체는 지분율대로 각자 신고·납부합니다. 공동명의는 양도차익을 나누어 누진세율 구간을 낮추는 효과가 있어 절세에 유리한 구조입니다.

분양권 자체는 장기보유특별공제 대상이 아닙니다. 분양권은 입주 전 권리이므로 양도 시 일반 세율(70%/60% 단기 또는 기본세율)만 적용되며 공제는 받을 수 없습니다. 분양권 보유기간은 입주(잔금 청산) 후 주택으로 전환된 시점부터 새로 시작됩니다.

표2(1세대 1주택) 거주공제는 2년 시작값 8%로 별도 설정되어 있고, 3년부터는 연 4%씩 누적되어 3년 12%, 4년 16%로 늘어납니다. 2~3년 사이만 8%로 머무는 이유는 거주요건 최소 충족(2년)에 인센티브를 부여하면서, 3년부터는 일정한 증가 패턴(4%/년)을 유지하기 위해서입니다.