매매 실수익 계산기

취득가

원

매도가

원

보유 기간

년

보유 주택 수 (매도 시점 기준)

1세대 1주택 비과세 적용 보유 2년 이상, 실거래가 12억 이하 (거주 요건 충족 시)

취득 시 중개수수료율

매도 시 중개수수료율

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사용 방법

1 매수 당시 취득가와 현재 매도 예정가를 입력합니다.
2 보유기간과 현재 보유 주택 수를 선택합니다. (1주택/2주택/3주택 이상)
3 1주택자이고 2년 이상 거주 요건을 충족하면 비과세 체크박스를 선택합니다.
4 계산하기를 누르면 양도차익, 세금 공제 후 실수익, 실수익률이 표시됩니다.

부동산 매매 실수익 완벽 분석 (2026년 기준)

부동산을 팔 때 단순히 판매가에서 구매가를 빼는 것만으로는 실제 수익을 알 수 없습니다. 매매 실수익을 정확히 계산하려면 취득세, 양도소득세, 부동산 중개수수료 등 다양한 세금과 비용을 모두 고려해야 합니다.

매매 실수익 기본 계산 공식

실수익 = 양도가액(파는 가격) - 취득가액(사는 가격) - 총 필요경비 - 양도소득세

총 필요경비에는 취득세·지방교육세·농어촌특별세, 법무사·등기 비용, 중개수수료(취득·양도 시), 자본적 지출(샷시 교체·발코니 확장 등 가치 증가 공사비)이 포함됩니다. 단, 벽지·장판 교체 등 단순 수선 비용은 제외되며, 반드시 세금계산서·현금영수증 등 적격 증빙을 보관해야 합니다.

양도소득세 계산 구조 (2026년 기준)

1세대 1주택 비과세가 절세의 핵심입니다. 2년 이상 보유·거주 요건 충족 시 양도가액 12억 원 이하는 전액 비과세, 12억 원 초과분에 대해서만 과세됩니다.

과세표준	세율	누진공제
1,400만 원 이하	6%	-
1,400만~5,000만 원	15%	126만 원
5,000만~8,800만 원	24%	576만 원
8,800만~1.5억 원	35%	1,544만 원
1.5억~3억 원	38%	1,994만 원
3억~5억 원	40%	2,594만 원
5억~10억 원	42%	3,594만 원
10억 원 초과	45%	6,594만 원

보유기간 2년 미만 시 단기 세율(1년 미만 70%, 1~2년 60%) 적용. 지방소득세(산출세액의 10%) 별도 납부.

매매 실수익률 계산 및 주의사항

실수익률(%) = (매매 실수익 ÷ 실투자금) × 100

실투자금 = (취득가액 - 대출금) + 총 필요경비 + 보유기간 대출 이자 + 보유세(재산세·종부세)

다주택자 여부, 조정대상지역 여부, 보유/거주 기간에 따라 세액이 크게 달라질 수 있으므로, 실제 매매 시점에 반드시 세무 전문가와 상담하여 정확한 세액을 확인하세요.

자주 묻는 질문

Q 1주택 비과세 요건은 정확히 무엇인가요?

취득일부터 양도일까지 2년 이상 보유해야 합니다. 조정대상지역 내 주택은 2년 이상 거주(실거주) 요건도 충족해야 합니다. 양도가액이 12억원 이하여야 전액 비과세이며, 12억원 초과분은 과세됩니다. 취득 당시 조정대상지역 여부와 현재 지정 여부를 모두 확인해야 합니다.

Q 양도소득세 계산 시 필요경비로 인정되는 항목은?

취득세, 중개수수료(매수·매도), 법무사 수수료, 실제 지출한 자본적 지출(리모델링·증축·시설 개량비)이 필요경비로 인정됩니다. 단순 유지·수선비(도배, 장판 등)는 인정되지 않습니다. 필요경비를 많이 인정받을수록 과세표준이 낮아져 세금이 줄어들므로, 영수증·계약서를 꼼꼼히 보관하는 것이 중요합니다.

Q 이 계산기의 결과와 실제 세금이 다를 수 있나요?

네, 이 계산기는 간이 계산 방식으로 참고용입니다. 실제 양도소득세는 장기보유특별공제율, 기본공제(연 250만원), 누진세율 구간별 적용, 1세대 1주택 특례 등을 정밀 적용해야 합니다. 정확한 세액은 국세청 홈택스 모의계산기 또는 세무사 상담을 통해 확인하세요.

Q 다주택자 중과세가 한시 배제된다는데 어떤 내용인가요?

정부는 부동산 시장 상황에 따라 다주택자 양도세 중과세(+20%p, +30%p)를 한시적으로 배제하는 조치를 시행하는 경우가 있습니다. 2022년 이후 한시 배제가 적용됐으나, 적용 기간은 매년 달라질 수 있습니다. 매도 전 반드시 현행 세법을 국세청 또는 세무사를 통해 확인하세요.