주택담보대출 계산기

집값·LTV(비규제 70%/규제 50%/생애최초 70%)·DSR 40%·스트레스 DSR 3단계까지 모두 반영해 주담대 최대 한도와 월 상환액을 산정합니다. 변동/고정/디딤돌/보금자리론 5가지 대출 유형 비교까지 한 번에.

주택 매매가

아파트 매매가 또는 KB 시세 (취득세·중개수수료 제외)

지역 + 구매자 구분

서울 강남3구·용산 = 규제지역. 그 외 비규제. 생애최초는 규제·비규제 무관 70%

연소득 (세전)

DSR 40% 한도 산정용

기존 월 원리금

신용대출·자동차할부·전세대출 이자 등 합산

대출 유형

대출 기간 (년)

표준 30년, 최대 50년 가능

상환 방식

스트레스 DSR 적용 (변동·혼합금리만 +1.5%p 가산, 2025.7~ 3단계)

대출 가능 금액 (LTV·DSR 최소값)

🏠 LTV 한도 (담보가치 기준)

주택 매매가-

LTV 적용-

LTV 한도-

💰 DSR 한도 (소득 기준)

연소득-

월 소득-

DSR 40% 월 한도-

기존 월 원리금-

가용 월 상환액-

DSR 한도 (스트레스 적용)-

💳 자기자본 + 월 상환

대출 가능 금액-

자기자본 필요-

└ 매매가 대비-

대출 유형-

적용 금리-

스트레스 DSR-

대출 기간-

첫 달 이자-

첫 달 원금-

월 상환액-

📋 전체 상환 내역

총 상환금액-

총 이자-

└ 원금 대비 이자율-

🔄 대출 유형 비교 (같은 한도·기간)

유형	금리	한도	월 상환	총 이자

📈 금리 변동 영향 (월 상환액 변화)

금리	월 상환액	현재 대비

본 계산기는 금융위 LTV/DSR 규제 + 2026년 평균 금리 기준 시뮬레이션입니다. 실제 한도·금리는 은행별 내부 신용평가·우대조건으로 ±10% 차이 가능합니다.

디딤돌(부부합산 7천만↓·5억↓ 주택)·보금자리론(소득 무관·9억↓) 자격 충족 시 시중은행보다 0.5~1.5%p 저렴하므로 우선 검토 권장.

주담대 외 취득세(매매가 1~3%)·중개수수료(0.4~0.9%)·법무비 등 부대비용 합산 시 매매가의 3~5% 추가 자금 필요.

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사용 방법

1 대출 원금과 대출 금리를 입력합니다.
2 대출 기간과 거치 기간을 설정합니다.
3 상환 방식(원리금균등, 원금균등, 만기일시)을 선택하고 계산하기를 누릅니다.

주택담보대출 — LTV와 DSR 두 가지 한도 중 작은 쪽

주택담보대출(주담대) 가능 금액은 두 가지 한도 중 작은 쪽으로 결정됩니다. 첫째는 LTV(Loan-to-Value, 담보인정비율)로 집값 대비 빌릴 수 있는 비율, 둘째는 DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)로 본인 소득으로 갚을 수 있는 능력입니다. 집값이 비싸도 소득이 낮으면 DSR이 한도가 되고, 소득은 높아도 담보가치가 작으면 LTV가 한도가 됩니다.

2026년 LTV 규제 — 지역·구매자별 한도

구분	LTV	적용 대상
비규제지역	70%	서울 비규제구·수도권·지방 일반
규제지역	50%	서울 강남3구(강남·서초·송파)·용산구
생애최초 무주택	70%	지역·구매자 무관 (만 30세↑·연소득 7천만↓ 등)
2주택자 처분조건	지역별 LTV 적용	6개월 이내 기존 주택 처분 시

예: 강남 5억 아파트 → 규제지역 LTV 50% → 최대 2.5억 대출. 같은 5억이 경기 비규제지역이면 70% → 최대 3.5억까지 가능.

DSR 40% + 스트레스 DSR 3단계 (2025.7~)

DSR 한도는 본인 모든 대출의 연 원리금이 연소득의 40%를 넘지 못하게 제한합니다. 2025년 7월 시행된 스트레스 DSR 3단계는 변동금리·5년 혼합금리 대출 한도 계산 시 +1.5%p 가산해 보수적으로 산정하는 제도로, 변동금리 대출 한도가 약 5~10% 줄어듭니다. 30년 순수 고정금리는 가산이 없어 한도 측면에서 유리.

예: 연소득 6천만(월 500만) 무부채 → 월 한도 200만. 변동 4% 30년이면 약 3.5억, 고정 5.5% 30년이면 약 2.9억까지 가능.

대출 유형별 평균 금리 (2026년 5월)

유형	평균 금리	특징
변동금리 (COFIX)	약 4.0%	한도 큰 편, 금리 인상 위험
5년 혼합형 고정	약 4.8%	5년 후 변동 전환, 인기 상품
30년 순수 고정	약 5.5%	스트레스 DSR 미적용 → 한도 ↑
디딤돌 (정책)	약 3.8%	부부합산 7천만↓·5억↓ 주택, 무주택
보금자리론 (HF)	약 4.1%	소득 무관·9억↓ 주택, 우대금리 적용

정책대출 우선 활용 — 시중은행보다 0.5~1.5%p 저렴

디딤돌·보금자리론·신생아 특례는 자격이 되면 무조건 우선입니다. 시중은행 주담대 대비 0.5~1.5%p 저렴해 30년 기준 누적 이자가 5천만~1억까지 차이 납니다. 다만 무주택·소득·주택가격 상한 등 자격 요건이 있으니 본인 해당 여부를 먼저 확인하세요.

디딤돌: 부부합산 연소득 7천만↓, 5억↓ 주택, 무주택자, 30년 만기, 금리 약 3.8%
보금자리론: 소득 무관, 9억↓ 주택, 30~50년 만기, 금리 약 4.1%
신생아 특례: 출산 2년 이내 가구, 9억↓ 주택, 우대금리 최대 1.0%p 추가 (디딤돌·보금자리론과 결합)

자기자본 비율 — 최소 30% 확보 권장

LTV 70%를 받아도 매매가의 30%는 자기자본으로 마련해야 합니다. 게다가 취득세(1.1~3.3%)·중개수수료(0.4~0.9%)·법무비 등 부대비용이 추가로 매매가의 3~5% 더 필요합니다. 5억 아파트라면 자기자본 1.5억 + 부대비용 1.5천만~2.5천만 = 약 1.65억~1.75억이 현금으로 필요.

만기 30년 vs 50년 — 길게 잡으면 한도↑ 총 이자↑

만기	월 상환	총 이자	총 상환
20년	약 212만	약 1.6억	약 5.1억
30년 (표준)	약 167만	약 2.5억	약 6.0억
40년	약 146만	약 3.5억	약 7.0억
50년	약 134만	약 4.5억	약 8.0억

3.5억 변동 4% 기준. 만기 50년은 월 상환이 가장 적지만 총 이자가 30년의 1.8배. 단, 여유자금 생기면 중도상환으로 만기 단축 가능.

주담대 절약 5단계 실전 전략

정책대출 자격 확인 우선: 디딤돌·보금자리론·신생아 특례 해당 여부 무조건 먼저 점검. 자격되면 시중은행보다 0.5~1.5%p 저렴.
30년 순수 고정 검토: 스트레스 DSR 미적용으로 한도가 약 5~10% 확대. 금리 인상 위험 없는 장기 안정 선호자에게 유리.
다은행 견적 비교: 카카오뱅크·토스·핀다·뱅크몰에서 동시 견적. 동일 조건도 은행별 0.3~0.5%p 차이.
주거래은행 우대조건: 급여이체·자동이체·신용카드 사용으로 -0.3~0.5%p 우대 받기.
중도상환수수료 면제 시점 확인: 보통 3년 후 면제. 그 전 일시 상환은 1~3% 수수료. 여유자금 생기면 면제 후 상환 권장.

자주 묻는 질문

Q 주택담보대출 한도는 어떻게 결정되나요?

주담대 한도는 LTV(담보인정비율)와 DSR(총부채원리금상환비율) 중 작은 쪽으로 결정됩니다. LTV는 집값 대비 빌릴 수 있는 비율(비규제 70%, 규제 50%), DSR은 본인 소득으로 갚을 수 있는 능력(1금융 40%)을 의미합니다. 집값이 비싸도 소득이 낮으면 DSR이 한도가 됩니다.

Q 2026년 LTV 규제는 어떻게 되나요?

비규제지역은 LTV 70%, 규제지역(서울 강남3구·용산)은 50%입니다. 생애최초 무주택자는 지역 무관 70%까지 가능합니다. 1주택자가 6개월 이내 기존 주택을 처분하는 조건이면 무주택자와 동일 LTV가 적용됩니다.

Q 스트레스 DSR 3단계가 주담대에 어떻게 적용되나요?

2025년 7월 시행된 스트레스 DSR 3단계는 변동금리·5년 혼합형 대출에 +1.5%p 가산해 한도를 계산합니다. 향후 금리 인상 위험을 미리 반영하기 위함이며, 변동금리 대출 한도가 약 5~10% 줄어듭니다. 30년 순수 고정금리는 가산이 없습니다.

Q 디딤돌 대출이 시중은행보다 얼마나 저렴한가요?

2026년 디딤돌 대출 금리는 약 3.8%로 시중은행 변동(4.0%) 대비 0.2%p, 5년 고정(4.8%) 대비 1.0%p 저렴합니다. 30년 기준 5억 대출이면 누적 이자가 약 5천만~1억 차이. 부부합산 연소득 7천만↓, 5억↓ 주택, 무주택자 자격이면 우선 활용 권장.

Q 보금자리론은 누가 받을 수 있나요?

한국주택금융공사(HF)가 운영하는 보금자리론은 소득과 무관하게 9억원 이하 주택을 구매하는 사람이면 모두 신청 가능합니다. 30~50년 만기, 평균 금리 약 4.1%, 저소득청년·신혼가구·사회적배려층은 우대금리 최대 1.0%p 추가로 최저 2.9~3.2%까지 가능합니다.

Q 5억 아파트 사려면 자기자본 얼마 필요한가요?

비규제지역 LTV 70%면 대출 3.5억 + 자기자본 1.5억(30%)이 기본입니다. 추가로 취득세(1.1~3.3% = 약 550만~1,650만)·중개수수료(0.4~0.9% = 약 200만~450만)·법무비 등 부대비용 약 800만~2,500만이 더 필요해 총 1.6억~1.8억 현금 필요.

Q 주담대 만기를 50년으로 하면 좋은가요?

월 상환액은 작아지지만 총 이자가 30년 대비 약 1.8배 증가합니다. 3.5억 변동 4% 기준 30년이면 총 이자 2.5억, 50년이면 총 이자 4.5억. 단, 50년으로 신청 후 여유자금으로 중도상환하면 만기 단축 가능하므로 처음에 길게 잡고 점진 상환 전략도 유효합니다.

Q 변동금리 vs 고정금리 어떤 게 좋나요?

한도가 중요하면 30년 순수 고정금리(스트레스 DSR 미적용), 금리 인하 기대면 변동금리, 5년 정도 안정 + 후반 변동 기대면 5년 혼합형. 2026년 현재 한국은행 기준금리 동결~인하 사이클이라 변동·5년 혼합이 단기 유리하지만, 장기 10년+ 보유 계획이면 고정도 검토.

Q 주거래은행 우대금리는 얼마나 받나요?

급여이체·자동이체·신용카드 사용 등 주거래 조건 충족 시 -0.3~0.5%p 우대 가능합니다. 5억 대출에 0.5%p 우대면 30년 누적 약 2,500만원 절감. 동일 은행에 6개월~1년 이상 거래 후 우대 조건 점검 권장.

Q 주담대 신청 전 어떻게 비교하나요?

카카오뱅크·토스·핀다·뱅크몰·뱅크샐러드 등 대출 비교 플랫폼에서 본인 소득·집값·LTV·DSR 입력 시 다은행 견적을 1~2분 내 동시 비교 가능합니다. 동일 조건도 은행별 0.3~0.5%p 차이가 있어, 최저 금리 은행 1~2곳에 직접 신청하는 게 가장 효율적입니다.