깡통전세 위험도 계산기

집값 (시세)

원

내 전세보증금

원

선순위 채권 합계 (등기부등본 근저당·전세권 등)

원

경매 낙찰가율 예상 (보통 70~85%)

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사용 방법

1 집값(시세 또는 공시가격)과 전세보증금을 입력합니다.
2 등기부등본에서 확인한 선순위 채권(근저당·전세권 등) 합계를 입력합니다.
3 계산하기를 누르면 전세가율, 위험도 등급, 보증금 회수 가능 금액이 표시됩니다.

깡통전세란 무엇일까요? (2026년 기준)

깡통전세란 임차인이 지불한 전세보증금이 주택 실제 매매 가격과 비슷하거나 높아, 계약 만기 시 보증금을 돌려받기 매우 어려운 상태의 전세를 말합니다. 집이 경매로 넘어갈 경우 선순위 채권 변제 후 세입자가 보증금을 온전히 돌려받지 못하는 전세사기 피해가 발생할 수 있습니다.

깡통전세 위험도 판단 기준: 전세가율

전세가율 = 전세보증금 ÷ 주택 매매가격. 이 비율이 높을수록 위험합니다.

전세가율	위험도	설명
90% 초과	매우 높음	주택 가격 하락 시 보증금 미반환 위험 최고 구간
80% ~ 90%	높음	깡통전세 위험 존재, 계약 전 추가 안전장치 필수
70% ~ 80%	주의	시장 변동에 따라 위험도 증가 가능
70% 미만	안전	일반적으로 안전한 구간

전세사기 예방 필수 체크리스트

등기부등본 확인: 계약 직전, 잔금일, 전입신고 직후 총 3번 이상 확인하여 선순위 근저당권 등을 파악하세요.

집주인 세금 체납 조회: 임대인 동의 하에 국세·지방세 체납 여부를 확인하세요. 세금 체납액은 보증금보다 우선 변제됩니다.

주변 시세 파악: 국토교통부 실거래가 공개시스템으로 매매·전세 시세를 객관적으로 확인하세요.

확정일자 및 전입신고: 계약 후 즉시 전입신고를 하고 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 확보하세요.

최후의 보루: 전세보증금 반환보증보험

집주인이 보증금을 반환하지 않을 경우 보증기관이 대신 지급해주는 보험으로, 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증, 한국주택금융공사(HF)에서 가입 가능합니다. 전세가율이 80%를 넘는다면 비용이 들더라도 반드시 가입하는 것이 현명합니다. 저소득 청년 등을 위한 보증료 지원 사업도 시행 중이니 조건을 확인해 보세요.

자주 묻는 질문

Q 선순위 채권은 어디서 확인하나요?

등기부등본(인터넷등기소 열람/발급)의 을구 항목에서 확인할 수 있습니다. 근저당권설정액의 채권최고액, 전세권 설정금액 등을 모두 합산해 입력하세요. 임차인 본인이 설정한 전세권은 제외합니다.

Q 경매 낙찰가율은 어떻게 설정해야 하나요?

지역과 물건에 따라 다르지만 일반적으로 아파트 70~85%, 빌라·다세대 50~70% 수준입니다. 보수적으로 판단하려면 낮은 낙찰가율(70%)을, 낙관적으로 보려면 높은 수치(85%)를 사용하세요.

Q 전세보증보험에 가입하면 완전히 안전한가요?

전세보증보험(HUG·SGI)에 가입하면 집주인이 보증금을 반환하지 못할 경우 보험사가 대신 지급해주므로 보증금 손실 위험을 크게 줄일 수 있습니다. 단, 가입 요건(전세가율, 건물 종류 등)이 있으므로 계약 전 가입 가능 여부를 확인하세요.

Q 전입신고와 확정일자를 반드시 받아야 하나요?

네. 주택 인도 + 전입신고를 완료하면 대항력이 생겨 경매 시 새 소유자에게 임차권을 주장할 수 있습니다. 추가로 확정일자를 받으면 우선변제권이 발생해 경매 낙찰금에서 보증금 일부를 우선 회수할 수 있습니다. 계약 당일 확정일자 수령을 권장합니다.