住宅ローン計算機
物件価格-頭金=借入額。一般的に物件価格の80%が借入限度。
変動0.3~0.6%・フラット35 1.5~1.9%
返済方式
シェアする
使い方
- 1 借入元金を入力。物件価格-頭金=借入額です。一般的に物件価格の80%が借入限度で、頭金20%が推奨。
- 2 年利を入力。変動金利は0.3~0.6%・10年固定1.0~1.5%・フラット35全期間固定1.5~1.9%(2026年5月時点)。
- 3 返済年数を選択。35年が最長で、返済額が最も低くなります。逆に20年は月返済額が高いものの総利息が大幅減。
- 4 返済方式を選択。元利均等返済(返済額一定・主流)か元金均等返済(初期返済額が高いが総利息少)から。
- 5 計算結果から毎月返済額・総返済額・利息総額を確認。金利シナリオ表で-0.5~+2%の金利変動シミュレーションも見られます。
- 6 住宅ローン審査では返済負担率(年間返済額÷年収)35%以下が目安。月収40万円なら月返済額11.6万円以下が安全圏です。
住宅ローン計算機について
よくある質問
Q 住宅ローンは年収の何倍まで借りられますか?
一般的に<strong>年収の5~7倍</strong>までが借入限度の目安です。住宅ローン審査では「返済負担率(年間返済額÷年収)」が重視され、<strong>金融機関基準で35%以下</strong>(フラット35は400万円未満30%・400万円以上35%)が必須要件。年収500万円なら年間返済額175万円(月約14.6万円)以下で、金利1.5%・35年なら借入額約4,750万円が上限。しかし<strong>実際の安全圏は返済負担率20~25%</strong>で年収500万円なら借入3,500万円程度に抑えるのが家計安定の鉄則です。
Q 変動金利と固定金利、どちらを選ぶべきですか?
<strong>金利上昇リスクへの耐性</strong>で判断します。①<strong>変動金利が向く人</strong>:借入額が年収比3倍以下で繰上返済余力あり・金利変動を許容できる・10年以内の繰上完済予定。②<strong>固定金利(フラット35)が向く人</strong>:借入額が年収比5倍以上・将来の金利上昇に備えたい・35年フル返済予定・教育費等で家計が逼迫しがちな世帯。2024年以降の金利上昇局面では、<strong>「変動と固定の金利差0.7~1.0%」を保険料と考え固定金利を選ぶ</strong>判断も合理的です。3,500万円借入なら金利1%差で月返済1.6万円・35年で670万円差です。
Q 頭金はいくら用意すべきですか?
<strong>物件価格の20%+諸費用(物件価格の7~10%)</strong>が理想的。3,500万円の物件なら<strong>頭金700万円+諸費用350万円=合計1,050万円</strong>を用意。頭金20%入れれば①金利優遇幅が大きい(優遇後金利-0.1~-0.3%差)、②返済負担率に余裕、③団信審査通りやすい、④売却時の含み損リスク減——とメリット多数。ただし<strong>住宅ローン控除13年間は頭金を入れすぎない</strong>のが税務上有利。控除期間中に手元資金として残し、13年経過後に繰上返済する戦略が最適です。
Q 住宅ローン控除はいくら戻ってきますか?
<strong>年末借入残高×0.7%が13年間にわたり所得税から控除</strong>(控除しきれない分は住民税から最大9.75万円)。借入残高3,500万円なら年24.5万円・13年で<strong>最大318.5万円</strong>還付。子育て世帯(40歳未満世帯主)は認定住宅で最大借入残高4,500万円→年31.5万円・13年で<strong>409.5万円</strong>。一般住宅は最大3,000万円残高×0.7%×13年で最大273万円。確定申告は初年度のみ必要(2年目以降は年末調整)。<strong>3,000万円特別控除と併用不可</strong>な点だけ注意です。
Q 5年ルール・125%ルールとは何ですか?
変動金利型住宅ローンの<strong>急激な金利上昇から借主を守る2つのルール</strong>です。①<strong>5年ルール</strong>:金利が変動しても5年間は月返済額が据え置きされる、②<strong>125%ルール</strong>:5年経過後に金利が上昇しても、月返済額の上限は前回の125%まで。例:月返済10万円なら次回最大12.5万円まで。<strong>ただし「未払利息」</strong>として元金に組み込まれ、返済期間が延長または最終回に一括精算されます。一部のネット銀行(ソニー銀行・SBI新生銀行等)は<strong>5年・125%ルールなし</strong>のため要確認。フラット35は変動なしのため対象外です。
Q 繰上返済はいつ・どのくらいするのが効果的ですか?
<strong>住宅ローン控除13年経過後</strong>から始めるのが税務最適。控除期間中の繰上返済は控除額減で実質損になるためです。効果は<strong>「期間短縮型」</strong>(早期返済・利息軽減大)と<strong>「返済額軽減型」</strong>(月返済額減・家計楽だが効果小)から選択。100万円繰上返済の利息軽減効果は、借入額3,500万円・残期間20年・金利1.5%で期間短縮型なら約60万円・返済額軽減型なら約25万円。<strong>住信SBI・楽天銀行・PayPay銀行</strong>等のネット銀行は手数料無料・1万円から繰上可能で、こまめに繰上返済しやすい環境です。
Q 団体信用生命保険は必ず加入すべきですか?
<strong>原則加入必須</strong>です。一般の住宅ローン(フラット35以外)は団信加入が借入条件。被保険者死亡時にローン残高が完済される事実上の<strong>3,000~5,000万円の生命保険</strong>で、これを別途加入すると月1~3万円の保険料がかかるため、団信加入は必須レベル。<strong>3大疾病団信</strong>(+0.1~0.2%)・<strong>8大疾病団信</strong>(+0.2~0.3%)・<strong>がん100%保障団信</strong>等もあり、家族構成と健康状態で選択。<strong>持病で団信加入できない場合は「ワイド団信」</strong>(+0.3%・引受基準緩和)、それも難しい場合のみフラット35の団信なし選択を検討します。
Q ペアローンと収入合算、どちらが有利ですか?
夫婦の収入を活用する2方式の違い:①<strong>ペアローン</strong>:夫と妻それぞれが別々の住宅ローン契約・<strong>2人とも住宅ローン控除と団信を享受</strong>・諸費用2倍・離婚時の処理複雑、②<strong>収入合算(連帯保証・連帯債務)</strong>:1本のローンに2人の収入を合算・契約は1人(または2人連帯債務)・<strong>団信は1人のみ・住宅ローン控除も1人のみ</strong>・諸費用1本分。共働き継続前提なら<strong>ペアローンで控除最大化</strong>(2人で年49万円控除も可能)が税務有利。離婚リスク・育休復帰不安があれば収入合算の方が安全です。
Q 住宅ローン審査に通らない場合の対処法は?
主な不通過理由と対策:①<strong>クレジットカード・キャッシング滞納履歴</strong>→CIC開示請求で確認・5年経過待ち、②<strong>勤続年数不足</strong>(3年未満)→転職前に申込・3年経過待ち、③<strong>他借入(自動車ローン・カードローン)</strong>→完済後申込、④<strong>収入合算者の追加</strong>→配偶者・親と組合せ、⑤<strong>頭金増額</strong>→借入額を年収5倍以下に圧縮、⑥<strong>物件選び直し</strong>→築年限度内・接道要件OKの物件、⑦<strong>「フラット35」</strong>→比較的審査緩・自営業・転職直後でも申込可能、⑧<strong>地方銀行・信用金庫</strong>→個別事情考慮型審査。複数行に同時申込で「最も条件良い銀行を選ぶ」のが鉄則です。