不動産競売収益性計算機
不動産競売は最高裁判所のBIT（不動産競売物件情報サイト）で公開。市場価格の50-70%で落札可能だが、内覧不可・瑕疵担保責任なし・占有者立退きリスクあり。
裁判所評価人の鑑定価格
買受申出額（評価額の60-70%が標準）
内覧不可なので余裕を持って
引渡命令・強制執行費用
5年超で長期譲渡（税率半減）
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使い方
- 1 評価額（裁判所評価人の鑑定価格）と落札価格を入力
- 2 リフォーム・修繕費を入力（内覧不可なので余裕を持って）
- 3 占有者立退き費用を入力（引渡命令・強制執行費用）
- 4 想定売却価格と保有期間（5年超で長期譲渡20.315%）を入力
- 5 「計算する」をクリックすると総投資額・売却益・譲渡税・純利益・年率ROIが表示されます
不動産競売収益性計算機について
よくある質問
Q BIT競売物件はどこで見られる？
最高裁判所「不動産競売物件情報サイト（BIT）」（https://www.bit.courts.go.jp/）で全国の競売物件が公開されています。3点セット（物件明細書・現況調査報告書・評価書）が無料閲覧可能。
Q 競売物件は市場価格の何%で買える？
評価額の50-70%が標準的な落札水準。リスクプレミアム（内覧不可・瑕疵担保責任なし・占有者リスク）が割り引かれます。人気エリアは80%超、地方は50%以下になることもあります。
Q 入札保証金はいくら必要？
売却基準価額の20%以上（民事執行法）。例：評価3,000万円なら600万円の保証金が必要。落札できなければ返還、落札成功なら代金充当されます。代金納付は落札から1か月以内。
Q 占有者がいる場合どうする？
①任意退去交渉（10-50万円の立退料が現実的）、②引渡命令申立（代金納付から6か月以内・費用2-3千円）、③強制執行（執行官手続・10-50万円）。賃借権登記がある占有者は引渡命令対象外で別途訴訟必要。
Q 瑕疵担保責任はないって本当？
はい。民事執行法により競売の買主は瑕疵担保責任を主張できません。雨漏り・シロアリ・配管劣化等の隠れた欠陥が発覚しても自己負担。3点セットの精査と現地外観調査が必須です。
Q 任意売却と競売はどう違う？
任意売却は債務者が市場価格で売却（債権者の同意必要）。競売より価格高く諸費用負担なし。競売は強制手続で価格安いがリスク多。債務者にとって任意売却が有利、買主にとって競売が利益機会。
Q 初心者は競売投資できる？
推奨されません。3点セットの読み解き・占有者交渉・現地調査・税務知識が必要で、1物件失敗で全資金喪失リスクあり。最初は不動産業者・税理士・司法書士のチームで臨むべきです。
Q 競売物件で住宅ローンは使える？
原則使えます。代金納付期限（1か月）に間に合うように事前審査・本審査を完了する必要あり。代金納付後の所有権移転登記時に抵当権設定。フラット35含む大半の銀行が対応していますが、物件によっては融資不可（再建築不可・接道なし等）。