賃貸利回り計算機
借主が払う管理費・共益費(自分の支払う管理費とは別)
管理委託費(家賃の5%)+固定資産税+修繕積立金+火災保険+原状回復費の年合計。物件価格×1~1.5%が目安
借入の有無
投資用 2~3.5%が目安
未入力なら「物件価格-借入金」で自動計算。諸費用を含めるなら手動入力。
シェアする
使い方
- 1 物件価格を入力。中古マンション・新築アパート・戸建てなど対象物件の購入予定価格(諸費用込みでも別でも可)。
- 2 月家賃と借主からの管理費収入を入力。一般的に家賃と管理費は別計上で、経費として自分が払う管理費とは分けて考えます。
- 3 年間経費を入力。①管理委託料(家賃の5~7%)、②固定資産税(物件価格×0.3~0.5%)、③修繕積立金、④火災・地震保険、⑤原状回復費(家賃の5~10%)、⑥広告費の合計。物件価格×1~1.5%が目安。
- 4 借入の有無を選択。借入ありなら金額・金利(投資用2~3.5%)・年数を入力します。投資用ローンは住宅ローンより1.5~2%金利が高いです。
- 5 自己資金は通常「物件価格-借入金」で自動計算されますが、諸費用を含めて手動入力すれば、より正確なCCRが算出できます。
- 6 計算結果から表面・実質・CCR・損益分岐空室率を確認。<strong>実質利回り4%以上+CCR8%以上+損益分岐空室率15%以下</strong>が投資判断の基本目安です。
賃貸利回り計算機について
よくある質問
Q 表面利回りと実質利回りの違いは何ですか?
<strong>表面利回り</strong>は「年家賃÷物件価格」で経費を考慮しないため、不動産広告でアピール用として使われます。<strong>実質利回り(NOI利回り)</strong>は「(年家賃-年経費)÷物件価格」で、管理委託料・固定資産税・修繕費・保険料などの経費を差し引いた現実的な収益率。表面利回り8%の物件でも、経費年20万円なら実質利回りは6%程度に下がります。<strong>必ず実質利回りで投資判断する</strong>のが鉄則で、表面利回りのみで判断すると想定外のキャッシュフロー悪化に直面します。
Q 都心ワンルームの利回りが低いのは投資価値がないからですか?
いいえ、<strong>低利回りは「価格が高い」=「資産価値が高い」</strong>ことの裏返しです。都心ワンルーム(港区・千代田区等)の実質利回り3.5~5%は確かに低めですが、①<strong>空室期間が短い</strong>(空室率5%以下が普通)、②<strong>家賃下落幅が小さい</strong>、③<strong>売却時の流動性が極めて高い</strong>、④<strong>インフレ・地価上昇のキャピタルゲイン期待</strong>——とリスクが低く、安定収益+資産形成として優秀です。逆に地方利回り15%物件は空室・修繕・売却困難リスクで実質収益が大幅減することも多発しています。
Q 投資用ローンと住宅ローンの違いは何ですか?
①<strong>金利</strong>:住宅ローン0.3~1.9%・投資用2~3.5%、②<strong>頭金</strong>:住宅10%以下OK・投資用20~30%必須、③<strong>住宅ローン控除</strong>:住宅○・投資用×、④<strong>団信</strong>:住宅必須・投資用任意、⑤<strong>取扱金融機関</strong>:住宅ほぼ全行・投資用は専門行(オリックス銀行・スルガ銀行・楽天銀行等)、⑥<strong>審査</strong>:住宅は本人収入中心・投資用は物件収益力+本人属性。投資用ローンは規制強化で2018年以降審査厳格化、自己資金50%以上要求も。<strong>住宅ローンの自宅を投資用に転用するのは契約違反</strong>(契約解除リスク)で要注意です。
Q 損益分岐空室率はどう活用しますか?
<strong>「家賃収入が経費+ローン返済を上回る最大の空室率」</strong>を示す指標です。例:年家賃100万円・経費20万円・ローン返済60万円なら、損益分岐空室率は20%(=80万円÷100万円)。空室率20%まで黒字維持可能で、それを超えると赤字。<strong>地方アパート市場の平均空室率15%を考えると、損益分岐空室率は最低でも25~30%確保</strong>したい。安全な物件は損益分岐空室率40%以上で、つまり想定家賃の40%空室になっても赤字にならない物件を選ぶことで、長期保有時の収益安定性が確保できます。
Q サブリース契約は安全ですか?
<strong>「30年家賃保証」のキャッチコピーには注意が必要</strong>です。サブリースは①2~5年ごとに賃料減額交渉される、②サブリース会社の倒産リスク、③途中解約困難、④通常賃貸より家賃の80~90%しか入らない——というデメリットあり。最高裁判決(2003年・2015年)で「経済情勢の変化を理由に賃料減額可能」と判断されており、保証賃料は減額され続ける傾向。新築時想定で表面利回り8%の物件が10年後に5%まで下がる例も多数。<strong>2020年成立のサブリース規制法</strong>(賃貸住宅管理業法)で勧誘時の説明義務が強化されましたが、契約前に弁護士相談を強く推奨します。
Q 築古木造アパート4年償却節税法は使えますか?
使えますが<strong>注意点が多い</strong>です。手法は①法定耐用年数22年超の中古木造アパート購入、②(法定耐用年数22年×20%=4年)で減価償却、③多額の減価償却費で帳簿上赤字→給与所得と損益通算で所得税還付。年収1,500万円超の高所得者で年100万円超の節税効果。<strong>令和4年税制改正で国外中古不動産の損益通算が規制</strong>(国外建物の減価償却費は損益通算対象外)。国内物件は引き続き使えますが、①税務調査リスク高、②4年後に減価償却終了で逆に税負担増、③出口戦略(売却)で長期譲渡20.315%課税、④空室・家賃下落リスクは別途——を熟慮した上で活用すべきです。
Q 初心者におすすめの投資用物件は何ですか?
<strong>都心築浅ワンルームマンション(物件価格2,000~3,500万円)</strong>が最も安全圏。理由は①空室率3~5%と低い、②売却流動性が高い(中古市場活発)、③管理委託で手間最小、④価格下落リスク低、⑤住宅ローンと比較して融資おりやすい(オリックス銀行・楽天銀行)。<strong>避けるべき物件:</strong>①地方の高利回り築古アパート(空室・修繕地獄)、②サブリース付き新築ワンルーム(価格高騰・実質利回り3%以下)、③区分ファミリーマンション(家賃下落・出口困難)、④ペット可・駐車場付き等の特殊条件。最初の1棟は<strong>東京23区内・最寄駅徒歩7分以内・築15年以内・賃料7~10万円帯</strong>を推奨します。
Q NOI(純営業収益)とは何ですか?
<strong>NOI(Net Operating Income・純営業収益)</strong>=年家賃収入-年運営経費(管理委託・固定資産税・保険・修繕等)。ローン返済前の純粋な物件収益力を示す指標で、海外でもREIT・機関投資家が標準的に使用。物件価格÷NOIで「キャップレート(還元利回り)」が算出され、地域・物件タイプの市場相場と比較可能。例:NOI 80万円・物件価格2,000万円ならキャップレート4%。日本不動産研究所「不動産投資家調査」(年2回)で全国の主要物件タイプ別キャップレートが公表されており、購入価格判断の最重要参考データです。
Q 不動産投資の確定申告で経費にできる項目は?
①<strong>租税公課</strong>:固定資産税・都市計画税・印紙税・登録免許税、②<strong>損害保険料</strong>:火災・地震保険、③<strong>修繕費</strong>:原状回復・小規模修繕(20万円未満)、④<strong>減価償却費</strong>:建物の取得価額を耐用年数で按分、⑤<strong>借入金利息</strong>(土地分は損益通算制限あり)、⑥<strong>管理委託料</strong>:管理会社への委託料、⑦<strong>仲介手数料・広告費</strong>:賃貸募集に関わるもの、⑧<strong>司法書士・税理士費用</strong>、⑨<strong>交通費・通信費</strong>:物件管理に必要な分、⑩<strong>修繕積立金</strong>:マンションの管理組合納付分。これらを漏れなく計上することで節税効果が大きくなります。<strong>領収書は7年間保管必須</strong>です。