ローン借換え節約計算機
標準: 事務手数料(借入額の2.2%)+ 登記費用(15~30万円)+ 抵当権抹消・設定費用 = 借入額の2.5~3.5%程度
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使い方
- 1 ローン残高(円)を入力します。住宅ローン残債2,000万・3,000万円等、借換え対象の現在残高。
- 2 現在の金利(%)を入力します。例えば2010~2015年頃借入の固定2.0%、フラット35の旧金利2.5%等。
- 3 借換え後の金利(%)を入力します。2026年5月の主要金利:住信SBIネット銀行変動0.298%、auじぶん銀行0.319%、ソニー銀行固定10年1.0%等。
- 4 残り月数を入力します。35年ローン10年経過なら残り25年=300ヶ月。
- 5 借換え費用を入力します。標準は事務手数料(借入額の2.2%)+ 登記費用(15~30万円)+ 抵当権抹消・設定費用合計で借入額の2.5~3.5%程度。
- 6 「計算する」をタップすると現在/借換え後の総利息・節約額・費用・純利益が表示されます。
ローン借換え節約計算機について
よくある質問
Q 住宅ローン借換えはいつが有利ですか?
<p><strong>「金利差0.5%以上・残債1,000万円以上・残期間10年以上」</strong>の3条件を満たすときが借換えの目安(全国銀行協会)。例えば残債2,000万円・残期間20年で金利を2.0%→1.0%に下げると、節約利息約190万円−借換え費用約60万円=純利益約130万円。条件を1つでも欠けると費用負けする可能性大。日銀マイナス金利解除後でも、2010~2015年頃に高金利で借りた方は依然借換えメリット大です。</p>
Q 借換え費用の内訳は?
<p>標準は<strong>借入額の2.5~3.5%</strong>。残債2,000万円なら50~70万円。内訳:<strong>① 事務手数料</strong>(借入額×2.2%=44万円が標準、定額3.3万~16.5万円のSBI新生・ソニー・フラット35等もあり)、<strong>② 抵当権抹消・設定費用</strong>(司法書士報酬込みで15~25万円)、<strong>③ 印紙税</strong>(1万~6万円)、<strong>④ 一括繰上返済手数料</strong>(0~3.3万円)。手数料定額型のSBI新生・ソニー銀行は大口借換えに有利です。</p>
Q 日銀マイナス金利解除後でも借換えメリットありますか?
<p>はい。<strong>2010~2015年頃に固定2.0~3.0%で借りた方は依然大きな節約余地</strong>あり。例えば固定2.5%→ 現在の変動0.30~0.50%なら金利差2%超。残債2,500万円・残期間25年なら節約利息約500万円。一方、2020年以降の超低金利(変動0.3~0.5%)で借りた方は<strong>固定への借換え</strong>が金利上昇リスクヘッジとして有効。借入時期と現在の金利を比較して判断してください。</p>
Q 変動から固定への借換えは得ですか?
<p>純粋な節約効果では損ですが、<strong>「金利上昇リスクヘッジ」目的</strong>では有効。例えば変動0.4%→ 固定35年フラット35 1.8%への借換えは、初期は月々返済額が増加。ただし日銀政策金利が今後1~2%上昇すれば変動も0.5→1.5%以上になり、結果的に固定が有利になる可能性。<strong>「30年以上残債がある若い世代」「金利上昇耐性が低い家計」</strong>には固定借換えが安心策。短期5~10年で完済予定なら変動継続が王道です。</p>
Q 借換えで住宅ローン控除は引き継げますか?
<p>はい、<strong>新ローンも住宅ローン控除の対象</strong>(返済期間10年以上・残ローン金額が当初借入額の80%以上等の要件あり)。控除期間は新ローン契約から再カウントされ、<strong>当初13年残3年だった方が新ローンで再度13年控除を受けられる</strong>場合あり(税制改正により最新ルール要確認)。控除総額を最大化する戦略も成立します。詳細は国税庁No.1213および借換え予定金融機関で確認してください。</p>
Q 借換え審査で団信に加入できなかったらどうしますか?
<p>借換えは新規住宅ローンとして再審査されるため、<strong>団信(団体信用生命保険)の健康告知書</strong>が必須。健康状態悪化(がん罹患歴・心疾患・糖尿病等)で団信不加入→ 借換え不成立になる可能性あり。対策は<strong>① ワイド団信</strong>(金利+0.3%で軽度疾患もカバー)、<strong>② フラット35</strong>(団信加入が任意・健康状態問わず借入可能)、<strong>③ 別途生命保険でカバー</strong>。借換え前に複数の金融機関で事前審査を受けるのが安全。</p>
Q 自動車ローンや教育ローンも借換えできますか?
<p><strong>自動車ローン</strong>はディーラー系ローン(年利3.5~6.0%)から銀行ローン(年利1.5~3.0%)への借換えが有効。残債100万円超・残期間2年以上が目安。<strong>教育ローン</strong>は日本政策金融公庫(年2.4%)が最低金利のため借換え対象になる場面は少ない。<strong>カードローン(年14~18%)</strong>はおまとめローン・銀行カードローン(年1.7~14%)への借換えで大幅節約可能。事務手数料0~5万円程度で、住宅ローンより手軽に借換え検討できます。</p>
Q 借換えと繰上返済はどちらが有利?
<p><strong>金利差が大きいなら借換え、金利差が小さいなら繰上返済</strong>。例えば残債2,000万円で金利差1.5%なら借換え(節約277万円−費用60万円=217万円純利益)、金利差0.3%以下なら繰上返済が手堅い。両者を組み合わせる戦略も有効:借換えで金利を下げてから定期繰上返済で総利息をさらに削減。<strong>借換え→繰上返済の順</strong>が王道で、特に変動金利借換え後は将来の金利上昇に備えた繰上返済が安心策です。</p>
Q 借換えの最適なタイミングは?
<p>3つの観点で判断: <strong>① 金利環境</strong>(自分のローン金利と現在最低金利の差0.5%以上)、<strong>② 残期間</strong>(10年以上残っている)、<strong>③ 健康状態</strong>(団信に加入できる健康状態)。日銀の政策金利動向にも注目: マイナス金利解除(2024年3月)以降、変動金利が緩やかに上昇中で「<strong>固定借換えの最後のチャンス</strong>」と言われる場合も。フラット35の月次金利動向(住宅金融支援機構公表)を毎月チェックして、自分の借入金利と比較するのがおすすめです。</p>