商業不動産利回り計算機
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使い方
- 1 物件タイプを選択（オフィス・商業店舗・物流施設・混合用途）
- 2 物件購入価格と月家賃（テナント収入）を入力
- 3 月の管理費と年間固定資産税を入力
- 4 想定空室率（オフィス3-5%・商業5-10%・物流5%）を入力
- 5 ローン借入額と金利（投資用2-3.5%）を入力
- 6 「計算する」をクリックすると表面利回り・NOI利回り・CCR・キャップレートと市場相場との比較が表示されます
商業不動産利回り計算機について
よくある質問
Q 商業不動産の期待利回りはどれくらい？
日本不動産研究所2025年10月調査で東京Aクラスオフィス3.4%・銀座商業3.7%・物流4.3%。地方は1%程度上乗せ。期待利回りを下回る物件は割高、上回るなら立地・築年・テナントリスクの精査が必要です。
Q NOI利回りと表面利回りの差は？
一般的に2-3%の差があります。表面6%なら実質3-4%が目安。空室率（オフィス3-5%・商業5-10%）と運営費（管理委託料3-5%・固定資産税1-1.5%・修繕費）が引かれるため、表面利回りだけでは判断危険。
Q キャップレートとNOI利回りの違いは？
計算式は同じ（NOI÷物件価格）。NOI利回りは投資判断視点（買主側）、キャップレートは市場評価視点（売主・鑑定士側）で使い分けられます。J-REIT取引データはキャップレートと呼ばれます。
Q 商業不動産は住宅より利回り高い理由は？
①テナントリスク（退去・賃料減額交渉）、②空室期間長い（オフィス3-6か月・店舗6-12か月）、③原状回復・新テナント誘致費高額、④景気変動影響大、⑤消費税・法人税課税が住宅より重いため、リスクプレミアム分が上乗せされます。
Q 物流施設投資は安定？
EC需要・3PL拡大で堅調。期待利回り東京湾岸4.0-4.5%・地方拠点5.0-5.5%。長期契約（10-15年）が一般的で安定収入。ただし大型案件のため法人投資中心、個人投資には不向き（J-REIT・私募REITで間接投資可能）。
Q 2025年の不動産市場はどう動いてる？
2024年半ば以降J-REIT取引キャップレートが2.90%→3.15%へ25bp上昇。日銀利上げ・金融正常化の影響で不動産価格に下方圧力。オフィスは丸の内・大手町Aクラス横ばい、地方は二極化進行中（三井住友トラスト基礎研究所2025年4月）。
Q 商業不動産の消費税・法人税は？
事業用テナントの家賃は消費税課税（標準10%）。住宅家賃は非課税。法人保有なら法人税23.2%（中小法人800万以下15%）対象。個人保有でも事業所得・不動産所得として総合課税。減価償却（オフィス建物RC50年・店舗39年）が節税要素。
Q CCRが高いほど良い？
レバレッジ効果が大きいことを示すが、ローン金利上昇リスクも増大。CCR15%以上は要注意（金利上昇で逆ザヤリスク）。NOI利回りより十分高いCCRが理想。ローン金利＋1-2%が安全な金利上昇耐性の目安です。