DSCR・利息カバレッジ計算機
DSCR（Debt Service Coverage Ratio）はNOI÷年間ローン返済額。投資用不動産ローン審査で1.2-1.3以上が標準。1.5以上で余裕、1.0未満でCF赤字です。
管理費・修繕費・固定資産税・保険料の合計
投資用2-3.5%
シェアする
使い方
- 1 年間家賃収入（満室時）と想定空室率（都心3-5%・地方10-20%）を入力
- 2 年間運営費（管理費・修繕費・固定資産税・保険料の合計）を入力
- 3 ローン残高・金利（投資用2-3.5%）・残年数を入力
- 4 「計算する」をクリックするとDSCR・利息カバレッジ・NOI・年間キャッシュフロー・判定が表示されます
DSCR・利息カバレッジ計算機について
よくある質問
Q DSCRとは何？
Debt Service Coverage Ratio。賃貸事業の年間NOI（純営業収益）を年間ローン返済額で割った指標。1.2-1.3以上が投資用不動産ローン審査の標準基準で、1.5以上で安全水準とされます。
Q NOIと総収入の違いは？
総収入は満室時年家賃。NOIは「実効家賃（空室控除後）−運営費（管理・修繕・固定資産税・保険）」で計算する純収益です。投資判断は必ずNOIで行うべきです。
Q DSCR 1.0未満だとどうなる？
年間ローン返済額が年間NOIを上回る状態（CF赤字）。自己資金から持ち出しでローン返済する必要あり。長期化すると破綻リスク高。投資用ローン審査でも通常落ちます。
Q 投資用ローンの金利が高い理由は？
住宅ローン（自己居住用）と異なり、投資用は事業性融資扱い。賃料下落・空室・テナントトラブル等のリスクプレミアムが上乗せ。住宅ローン1%台に対し2-3.5%が標準です。
Q 利息カバレッジとDSCRの違いは？
DSCRは元利金（元金+利息）が分母、利息カバレッジは利息のみが分母。利息カバレッジ2倍以上は元金返済を除く利息支払いに余裕がある状態。DSCR1倍未満でも利息カバレッジ2倍超なら金融機関の追貸交渉余地あり。
Q 空室率は何%で計算すべき？
エリア・物件次第。都心駅近ワンルーム3-5%、地方政令指定都市5-10%、地方郊外・築古10-20%。長期保有なら最低5%、リスク重視なら10-15%でストレステスト推奨です。
Q 運営費はどれくらいかかる？
満室時家賃の20-25%が標準。内訳：管理委託料5%・修繕費5-10%・固定資産税5-7%・保険料1-2%・広告費・空室損失予備等。築古物件は修繕費比率が上昇するので30%以上を想定すべきです。
Q DSCR改善する方法は？
①家賃アップ（リフォーム・設備投資で価値向上）、②空室率削減（管理会社見直し・宣伝強化）、③運営費削減（管理委託料交渉・修繕費長期計画化）、④繰上返済（ローン残高削減）、⑤金利交渉（複数行で見積比較）。