不動産多物件 保有税比較
日本には韓国のような「総合不動産税」「多主家中課税」はありません。複数物件保有時の税負担差は主に①住宅用地特例の適用可否、②商業地等特例（70%）の有無で生じます。
1軒目：自宅（住宅用地特例 適用）
200㎡まで小規模住宅用地（1/6特例）、超過分は一般住宅用地（1/3）
2軒目：用途別
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使い方
- 1 1軒目（自宅）の建物評価額・土地評価額・土地面積を入力
- 2 2軒目の用途を選択（賃貸住宅 / 別荘 / 月極駐車場 / 空地）
- 3 2軒目の建物評価額・土地評価額・土地面積を入力
- 4 賃貸の場合は月家賃を入力（NOI試算）
- 5 市街化区域内/外を選択（区域内のみ都市計画税0.3%）
- 6 「比較する」をクリックすると1軒目・2軒目別の固定資産税・都市計画税と合計・差額が表示されます
不動産多物件 保有税比較について
よくある質問
Q 日本に「多主家中課税」はありますか？
ありません。韓国のような複数所有懲罰的税制（総合不動産税・取得税中課・譲渡税中課）はなく、各物件は単独で固定資産税1.4%＋都市計画税0.3%を計算します。
Q 別荘にも住宅用地特例は使えますか？
地方税法施行令36条により別荘は対象外です。「日常生活に必要なセカンドハウス」（月1日以上居住等）は適用可能だが、純粋な別荘（保養目的）は特例なしで満額課税されます。
Q 賃貸住宅の用地特例は適用される？
はい。入居者がいる賃貸住宅の用地は住宅用地特例の対象。アパート・マンション一棟保有なら戸数×200㎡まで小規模住宅用地特例（1/6）が適用されます。
Q 空家にすると固定資産税が上がる？
「空家等対策特別措置法」（令和5年改正）により「特定空家」「管理不全空家」指定で住宅用地特例が解除。固定資産税が最大6倍に。長期放置物件は要注意（国交省）。
Q 月極駐車場の固定資産税は？
住宅用地特例の対象外で、商業地等特例（課税標準70%）のみ適用。土地評価額×70%×1.4%（＋都計税0.3%）が標準。アスファルト舗装等の構築物にも償却資産税。
Q 200㎡を超える広い土地は？
小規模住宅用地（200㎡まで・1/6特例）と一般住宅用地（200㎡超・1/3特例）に分けて計算。広い土地ほど特例効果が薄れるため、税負担増。
Q 2軒目を購入する税金面のメリットは？
賃貸経営なら住宅用地特例適用で固定資産税抑制＋家賃収入で総合課税or不動産所得計算可能。空地・別荘は税負担増のみで節税効果なし（むしろ増税）。
Q 市街化調整区域なら都市計画税はかからない？
都市計画税は市街化区域内のみ課税（地方税法702条）。市街化調整区域・都市計画区域外は固定資産税1.4%のみ。代わりに開発制限が厳しい点に注意。