不動産譲渡所得税 計算機
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使い方
- 1 譲渡価額（売却代金）と取得費（購入代金＋改良費）を入力します。取得費が不明な場合は「概算取得費（譲渡価額の5%）を適用」にチェックを入れてください（国税庁 No.3258）。
- 2 譲渡費用（仲介手数料・印紙税・測量費・建物解体費など売却のために直接要した費用）を入力します。
- 3 保有期間タブを選択します。譲渡した年の1月1日時点で5年以下なら「短期」、5年超なら「長期」、10年超のマイホーム売却なら「10年超マイホーム」を選びます。
- 4 マイホーム（居住用財産）売却で適用要件を満たす場合は「3,000万円特別控除」にチェックを入れます（措法35条1項）。
- 5 「計算する」をクリックすると、譲渡所得・課税譲渡所得・所得税・復興特別所得税・住民税・合計税額・手取り金額が即時表示されます。
不動産譲渡所得税 計算機について
よくある質問
Q 不動産を売ったらいくら税金がかかりますか？
譲渡所得（売却益＝譲渡価額−取得費−譲渡費用）に対し、保有期間で税率が変わります。譲渡年1月1日時点で5年以下なら短期譲渡39.63%、5年超なら長期譲渡20.315%です。マイホーム売却なら最大3,000万円の特別控除が使え、10年超なら6,000万円以下の部分に14.21%の軽減税率が適用されます。
Q 短期と長期の判定は売却日基準ですか？
いいえ、判定基準は「譲渡した年の1月1日」時点の所有期間です（国税庁 No.3208・No.3211）。たとえば2020年7月に取得した不動産を2025年12月に売却した場合、実際の保有は5年5か月でも、2025年1月1日時点では4年6か月のため「短期譲渡（39.63%）」になります。年明けまで売却を待てば長期譲渡になるケースが多いため、12月の売却前には必ず確認してください。
Q 取得費がわからない場合はどうすれば良いですか？
国税庁 No.3258 により、譲渡価額の5%を「概算取得費」として計上できます。たとえば5,000万円で売却した場合、概算取得費は250万円となります。ただし実際の取得費が概算より高い場合は不利になるため、購入時の売買契約書・領収書・登記簿謄本・住宅ローン明細などを徹底的に探すことをおすすめします。相続物件の場合は被相続人の取得費を引き継ぎます。
Q 3,000万円特別控除はいつでも使えますか？
前年・前々年に同じ3,000万円特別控除またはマイホーム買換え特例を使った場合は適用できません。また親・子・配偶者・生計を共にする親族への売却、別荘や一時的な仮住まいの売却、特例適用目的だけで入居した家屋の売却にも使えません（国税庁 No.3302）。住まなくなってから売却する場合は、住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売る必要があります。
Q 夫婦共有名義のマイホームを売ったら控除はどうなりますか？
3,000万円特別控除は「人」ごとに適用されるため、夫婦それぞれ3,000万円、合計最大6,000万円まで控除できます。各自の持分割合に応じて譲渡価額・取得費・譲渡費用を按分し、それぞれが確定申告を行います。10年超マイホーム軽減税率も同様に各自適用可能です。
Q 譲渡損失が出たら税金は還付されますか？
通常の不動産譲渡損失は他の所得と損益通算できません。ただし「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算・繰越控除」（措法41条の5）または「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算・繰越控除」（措法41条の5の2）の要件を満たせば、譲渡年とその後3年間の給与所得・事業所得などと通算でき、源泉徴収された所得税が還付される可能性があります。
Q 相続した実家を売ったときの特例はありますか？
はい、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」（措法35条3項）により、要件を満たせば最大3,000万円控除が受けられます。主な要件は：①昭和56年5月31日以前に建築、②区分所有建物登記でない、③相続発生時に被相続人以外が居住していなかった、④相続から3年を経過する年の12月31日までに譲渡、⑤譲渡価額1億円以下、⑥耐震リフォーム済みまたは取壊し後の更地譲渡。
Q 譲渡所得税はいつ・どこに納付しますか？
譲渡した年の翌年2月16日から3月15日までに、住所地を管轄する税務署へ所得税・復興特別所得税の確定申告を行い、3月15日までに納付します。住民税は確定申告に基づき市区町村が計算し、6月から4回（普通徴収）または翌年6月から給与天引き（特別徴収）で課税されます。e-Tax で電子申告すると、譲渡所得の内訳書（土地・建物用）の作成補助機能が利用できます。