不動産所得税（賃貸経営）計算機
複数戸の場合は合計額
固定資産税＋管理費＋修繕＋減価償却＋ローン利子
事業的規模＋e-Tax＋電子帳簿で65万、複式簿記で55万、簡易簿記で10万
給与収入から給与所得控除・基礎控除・社保控除等を引いた課税所得
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使い方
- 1 月額家賃を入力します。複数戸を所有している場合は合計月額を入力してください。返還を要しない敷金・礼金・更新料・共益費なども家賃収入に含まれます（国税庁 No.1370）。
- 2 年間必要経費を入力します。固定資産税・損害保険料・管理委託料・修繕費・減価償却費・ローン利子（土地取得分は損益通算不可）・税理士報酬・交通費などが対象です。
- 3 事業規模を選択します。アパートは10室以上、独立家屋は5棟以上で「事業的規模」と認められ、青色申告特別控除65万円・専従者給与・資産損失全額算入などの優遇が受けられます（国税庁 No.1373）。
- 4 申告方式を選択します。e-Tax＋電子帳簿保存で65万円、複式簿記＋紙提出で55万円、簡易簿記で10万円。業務的規模の場合は青色でも上限10万円となります。
- 5 他の所得（給与等）と合算して試算する場合はチェックし、給与所得控除・基礎控除・社保控除等を引いた課税所得を入力。これにより限界税率での追加税額または損益通算による還付額が表示されます。
- 6 「計算する」をクリックすると、年間家賃収入、必要経費、青色申告特別控除、不動産所得（黒字／赤字）、所得税・復興特別・住民税の内訳、合算課税時の追加税額が即時表示されます。
不動産所得税（賃貸経営）計算機について
よくある質問
Q サラリーマンが副業で賃貸経営する場合、確定申告は必要ですか？
給与所得以外の所得（不動産所得）が年20万円を超えると確定申告が必要です（国税庁 No.1900）。不動産所得＝家賃収入−必要経費なので、家賃収入から固定資産税・管理費・減価償却費・ローン利子等を引いて20万円超なら申告必須。20万円以下でも住民税の申告は別途必要です。なお赤字なら損益通算で還付されるため、20万円以下でも申告した方が有利な場合があります。
Q 青色申告と白色申告、どちらが得ですか？
青色申告が圧倒的に有利です。最大65万円の青色申告特別控除（事業的規模＋e-Tax＋電子帳簿）に加え、純損失の3年間繰越控除、青色専従者給与（家族への給与を経費化）、30万円未満の少額減価償却資産特例（年300万円まで）が使えます。業務的規模でも青色10万円控除が受けられます。デメリットは複式簿記の負担ですが、freee・マネーフォワードなどクラウド会計ソフトで自動化可能です。
Q 減価償却費はいくら計上できますか？
建物の取得価額×償却率で年間減価償却費が決まります（定額法）。木造22年・耐用年数22年で償却率0.046、軽量鉄骨27年で0.038、重量鉄骨34年で0.030、RC造47年で0.022。例：木造アパート3,000万円購入なら年間138万円の減価償却費を必要経費に計上できます。中古物件は「（法定耐用年数−経過年数）＋経過年数×0.2」で短縮計算（築22年超の木造は4年で全額償却可能、節税の定番手法）。
Q 不動産所得が赤字でも確定申告すべきですか？
はい、必ず申告すべきです。給与所得など他の所得と損益通算でき、源泉徴収された所得税が還付されます。例：給与所得500万円・不動産所得−100万円なら課税所得が400万円に下がり、所得税率20%で約20万円の還付。さらに住民税（翌年度）も10万円程度減額されます。ただし土地取得分のローン利子は損益通算不可（措法41条の4）なので、内訳を記帳しておくこと。
Q 事業的規模になるための「5棟10室」とは具体的にどう判定しますか？
アパート・マンションは独立した居室10室以上、戸建ては5棟以上で事業的規模と判定されます（国税庁 No.1373）。以下は実務上の換算ルール：①戸建て1棟＝アパート2室相当、②駐車場5台＝アパート1室相当、③土地貸付は契約件数で判定。例：戸建て3棟＋アパート4室なら3×2＋4＝10室相当で事業的規模。形式基準を満たさなくても、相当な収入規模・帳簿管理体制があれば「社会通念上事業」と認められる場合があります。
Q 消費税の課税事業者になる必要はありますか？
原則、住宅家賃は非課税（消費税法6条・別表第一）なので、住宅専用賃貸なら免税事業者のままで問題ありません。ただし①店舗・事務所・駐車場（建物付随でないもの）の家賃は課税、②前々年の課税売上が1,000万円超なら強制的に課税事業者、③インボイス発行事業者に登録すれば1,000万円以下でも課税事業者になります。テナント物件のオーナーは取引先（法人）からインボイス発行を求められるケースが増えています。
Q 家族に給与を払って節税できますか？
事業的規模の青色申告者なら「青色事業専従者給与」で家族への給与を全額経費化できます。要件：①生計を一にする15歳以上の親族、②専ら従事（年6か月超）、③事前に「青色事業専従者給与に関する届出書」を税務署に提出。給与額は労務の対価として相当な額（地域相場・労働時間に応じる）。例：配偶者に月8万円なら年96万円を経費化でき、配偶者は給与所得控除55万円差引後41万円で配偶者分の所得税がほぼゼロ（注：年収103万円超で配偶者控除なし）。
Q 相続した賃貸物件はいつから不動産所得になりますか？
被相続人の死亡日翌日から相続人の不動産所得になります。死亡日までは被相続人の準確定申告（死亡から4か月以内）が必要。減価償却は被相続人の取得価額・取得日・経過年数を引き継ぎます（同じ償却方法・残存耐用年数で継続）。相続後すぐ青色申告するには、死亡から4か月以内（青色申告者の死亡なら4か月、白色からの切替は当年確定申告期限）に青色申告承認申請書の提出が必要です。