不動産贈与税 計算機

一般的に得です。不動産は路線価評価（市場価格の70〜80%）＋固定資産税評価額（建築費の50〜70%）で評価されるため、同じ価値でも贈与税が低くなります。例：5,000万円の市場価値の戸建て→路線価評価3,500万＋家屋評価1,000万＝4,500万円（評価圧縮10%）。さらに賃貸中なら貸家建付地評価減で土地2,870万＋家屋700万＝3,570万円（圧縮29%）。同額の現金5,000万贈与より大きく節税できます。

婚姻20年以上の夫婦で、夫名義の自宅を妻に2,000万円分贈与する場合、配偶者控除2,000万＋基礎控除110万＝2,110万円まで非課税。さらに相続税の生前贈与加算（7年）の対象外なので、相続直前でも安全。要件：①婚姻20年経過、②居住用不動産または取得資金、③贈与翌年3月15日までに居住開始、④継続居住見込み、⑤贈与税申告（控除内でも必須）。同一配偶者からは生涯1度のみ。

国税庁「財産評価基準書（路線価図・評価倍率表）」https://www.rosenka.nta.go.jp/ で全国の路線価を無料閲覧可能。毎年7月1日に当年分が公表されます（その年1月1日時点の評価）。住所を入力すると路線価図がPDFで表示され、道路に「200D」のような表示で1㎡20万円・借地権割合60%（D）が分かります。倍率地域（路線価がない郊外）は評価倍率表で固定資産税評価額×倍率で算出。

可能ですが「負担付贈与」になり、税務上不利になるケースが多いです。負担付贈与は不動産評価を時価（市場価格）で計算するルールがあり、路線価評価が使えません。さらに引受債務超過部分について贈与者側に譲渡所得課税が発生。例：時価5,000万・路線価4,000万・ローン残債3,000万→贈与者は2,000万（5,000−3,000）を売却したものとみなされ譲渡所得課税。現金贈与で住宅ローンを返済し、その後不動産贈与のほうが有利な場合多。

評価額3,000万円の不動産（特例税率・暦年贈与）の場合：①贈与税（基礎110万差引後 2,890万→特例税率45%控除265万＝1,035万）、②登録免許税（固定資産税評価額×2%＝60万）、③不動産取得税（評価額×3%＝90万）、④司法書士報酬・印紙代5万円。合計約1,190万円。一方、相続なら相続税のみ＋登録免許税0.4%＋取得税非課税で大幅に低い。生前贈与の総コスト試算は税理士に依頼推奨。

ケースによります：①基礎控除（3,000万＋600万×法定相続人）以下なら相続が圧倒的有利（贈与税不要・諸税も低い）、②値上がり予想ある不動産→相続時精算課税で評価固定、③相続税最高税率55%対象の高資産家→暦年贈与で長期分散、④賃貸物件で家賃を子へ早期移転→生前贈与有利、⑤配偶者へ自宅→おしどり贈与活用。総合判断には相続税シミュレーション（被相続人の総資産・法定相続人）が必要なため、税理士相談推奨。

はい、令和6年1月1日以降のマンション贈与・相続から評価方法が改正されました。従来は土地（路線価）＋建物（固定資産税評価）で市場価格の40〜50%程度でしたが、評価通達改正により<strong>市場価格の60%以上</strong>になるよう調整。築年数・所在階数・敷地持分割合・専有面積から評価乖離率を計算し、最低60%補正。タワーマンション節税が大幅に弱体化しましたが、依然として戸建てより評価圧縮効果はあります。

兄弟姉妹間・甥姪への不動産贈与は<strong>一般税率</strong>適用で特例税率より重い（差は1,000万超で顕著）。例：3,000万贈与（基礎控除後2,890万）→特例税率1,035万 vs 一般税率1,195万（差160万）。さらに不動産取得税は親族間でも通常通り3%課税。配偶者・直系尊属（祖父母・父母）→子・孫の系統が税制優遇されるため、節税目的なら直系での贈与計画が基本。兄弟への贈与は事業承継等の特殊事情がある場合に限定すべきです。