住宅売却実質利益計算機

<strong>マイホーム売却なら多くの場合非課税</strong>です。理由は<strong>3,000万円特別控除(措法35条)</strong>。例:取得3,500万円・売却4,500万円・諸費用350万円→譲渡所得650万円→3,000万円控除で課税対象0円。3,000万円超の譲渡所得が出る場合のみ課税対象で、税率は<strong>5年以下短期39.63%・5年超長期20.315%・10年超マイホーム軽減14.21%</strong>。投資用物件には3,000万円控除なし。<strong>夫婦共有名義なら1人ごと3,000万円控除(合計6,000万円)</strong>適用可能で、ペアローンの大型物件売却時に大きなメリットです。

<strong>譲渡した年の1月1日時点</strong>での保有期間で判定します。例:2018年6月15日購入の物件を2024年3月10日に売却すると、2024年1月1日時点で<strong>5年6か月15日</strong>経過(5年超→長期譲渡20.315%適用)。一方、同じ物件を2023年12月20日に売却すると、2023年1月1日時点で<strong>4年6か月15日</strong>経過(5年以下→短期譲渡39.63%適用)。「5年待てば税率半分」のため、ギリギリの場合は1月1日基準を必ず確認してから売却タイミングを決めるべきです。<strong>2023年→2024年への年越しだけで税負担が約2倍違う</strong>こともあります。

<strong>併用できません</strong>。3,000万円特別控除を使った場合、買換え後の新居住宅ローン控除は最初の<strong>3年間適用不可</strong>(または特別控除を使わずに住宅ローン控除を選ぶ二択)。買換えの場合、どちらが有利か事前計算が必要です。具体的には①3,000万円控除→新居の住宅ローン残高が大きく13年間控除額が大きい場合は住宅ローン控除選択、②3,000万円控除→売却益が3,000万円以下で課税ゼロにできる場合は3,000万円控除選択。<strong>夫婦共有名義の場合、1人は控除を使い、もう1人は住宅ローン控除という選択も可能</strong>な高度な節税戦略があります。

譲渡所得税はゼロですが、<strong>マイホームなら損失を給与所得と損益通算+3年間繰越控除</strong>できる特例があります(措法41条の5)。要件は①5年超所有のマイホーム、②住宅ローン残高>売却価額(オーバーローン売却)、③その他細かい条件。例:取得5,000万円・売却3,500万円・住宅ローン残高4,000万円→譲渡損失1,500万円・年収700万円(課税所得500万円)→<strong>4年間で総額300万円超の所得税還付</strong>が期待可能。確定申告で「居住用財産の譲渡損失の金額の明細書」を提出。<strong>投資用不動産の売却損は損益通算不可</strong>(他の不動産所得とのみ通算可能)で、マイホームのみの大きな特例です。

相続した実家の売却は<strong>取得費の引継ぎ</strong>(被相続人の取得時の費用がそのまま引継がれる)で、保有期間も被相続人の保有期間を引継ぎ可能。<strong>「相続空き家3,000万円特別控除」</strong>(措法35条の3)も使え、要件は①昭和56年5月31日以前築、②被相続人が単独居住、③耐震基準満たすか取壊し後売却、④譲渡価額1億円以下、⑤令和9年12月31日までの譲渡。控除を使えば多くの相続空き家売却で税金ゼロに。<strong>取得費が分からない場合は売却価額の5%を取得費とみなす</strong>特例(概算取得費)も使えます。相続税納税後の売却なら<strong>相続税の取得費加算特例</strong>(措法39条)も併用可能で、税理士相談が必須レベルの複雑さです。

売却した年の翌年<strong>2月16日~3月15日</strong>(休日の場合は翌平日)に確定申告必須。給与所得者でも年末調整の対象外のため申告は必須。e-Taxオンライン提出可能で、税務署窓口でも受付。提出書類は①<strong>譲渡所得の内訳書</strong>(申告書第三表)、②売買契約書(購入時・売却時)、③登記事項証明書、④媒介契約書、⑤領収書類(仲介手数料・諸費用)、⑥<strong>住民票・戸籍の附票</strong>(マイホーム特例適用時)。<strong>3,000万円特別控除や軽減税率は申告しないと適用されない</strong>ため絶対に申告必須。期限後申告は無申告加算税15%+延滞税が加算されます。

宅建業法第46条と国土交通大臣告示により、不動産売却の仲介手数料は段階別の<strong>法定上限</strong>があります。①<strong>200万円以下部分</strong>:5%+消費税、②<strong>200~400万円部分</strong>:4%+消費税、③<strong>400万円超部分</strong>:3%+消費税。簡易計算式は「売却価額×3%+6万円+消費税(税込)」(400万円超の場合)。例:売却4,000万円なら4,000万円×3%+6万円=126万円+消費税=<strong>138.6万円</strong>。<strong>「両手仲介」</strong>(売主・買主双方から仲介手数料受取)で実際の収益が倍になる業界慣習があり、これが値引き交渉の余地となります。閑散期・長期空室物件なら半額仲介(売主のみ・3%→1.5%)を狙える可能性も。

築年数別の売却難易度の目安:①<strong>築5~10年</strong>:最も売却しやすい(住宅ローン審査も緩・住宅ローン控除対象)、②<strong>築10~20年</strong>:標準・適正価格なら3~6か月で売却可能、③<strong>築20~25年</strong>:住宅ローン控除対象外(マンションは耐震基準適合証明書で対象可)・売却期間6か月超、④<strong>築25年超</strong>:大幅価格調整必須・1年以上売却期間、⑤<strong>築30年超</strong>:更地売却・解体費用必要なケース増。<strong>新築マンションでも築6か月で「中古」</strong>扱いとなり10~20%値下がりが一般的。<strong>築10年マンションの平均値下がり率は約25~30%</strong>(不動産経済研究所)で、立地・管理状況で大きく差が出ます。

<strong>原則「同時決済」で可能</strong>です。流れは①売買契約締結、②引渡日に買主から代金受領、③同日に住宅ローン一括返済、④抵当権抹消、⑤所有権移転登記——を司法書士同席で同時実行。住宅ローン残高<売却価額(アンダーローン)なら問題ありません。<strong>住宅ローン残高>売却価額(オーバーローン)</strong>の場合、①不足分を自己資金で補填、②任意売却(金融機関合意の上で売却・残債は分割返済継続)、③住み替えローン(新居購入と同時に旧家ローン残債も新ローンに組込み)が選択肢。<strong>2024年以降の不動産価格上昇局面</strong>でアンダーローン売却が容易になっており、引っ越し検討時はまず査定を取ってみることを推奨します。