住宅損益分岐 上昇率計算機
マンションのみ
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使い方
- 1 物件購入価格と住宅ローン借入額を入力
- 2 住宅ローン金利と保有期間を入力
- 3 年間固定資産税・都市計画税を入力
- 4 マンションなら年間管理費・修繕積立金を入力（国交省R5平均月24,240円）
- 5 物件区分を選択（マイホームは住宅ローン控除13年・最大409.5万円適用）
- 6 「計算する」をクリックすると損益分岐に必要な値上がり率（合計・年率）と全コスト内訳が表示されます
住宅損益分岐 上昇率計算機について
よくある質問
Q 住宅購入の諸費用は物件価格の何%？
取得時諸費用は6-9%が目安。新築マンション6-7%・中古マンション7-8%・中古戸建て8-9%。内訳は不動産取得税3%・登録免許税2%・仲介手数料3%+6万円+消費税・印紙税・司法書士・保険等。
Q マイホームを売却したら税金はどれくらい？
マイホーム3,000万円特別控除（措法35条）で売却益3,000万円までは譲渡所得税0円。10年超保有で6,000万円以下は14.21%軽減税率（措法31条の3）。3,000万超部分は長期20.315%・短期39.63%。
Q 住宅ローン控除はいつまで適用？
令和7年税制改正で延長されました。新築は控除期間13年（中古10年）、年末残高×0.7%。借入限度額は住宅区分別。最大控除額は認定住宅で409.5万円（年35万×13年）。子育て世帯はR7限定で500万円上乗せ。
Q 仲介手数料の上限は？
宅建業法46条により物件価格×3%＋6万円＋消費税が上限（200万円超部分）。例：4,000万円物件なら138万円＋消費税。半額・無料の業者もあるが取引内容を要確認。
Q 年率1-2%の値上がりで損益分岐できる物件は？
立地・物件タイプによります。都心駅近マンションは可能、地方郊外戸建ては困難な傾向。日本不動産研究所の市況調査では、東京23区中古マンションは2013-2024年で年率5-7%上昇しています。
Q 修繕積立金は値上がりする？
築15年以降に大幅増額されるケースが多い。新築時月10,000円→築20年で月25,000-30,000円が標準。長期修繕計画の確認と修繕積立金の十分な積立額が物件選定の重要ポイントです（国交省）。
Q 住宅ローン控除と取得税軽減はどちらも使える？
併用可能です。住宅ローン控除（所得税）と不動産取得税軽減（地方税）は別税目。新築住宅50-240㎡で取得税1,200万円控除（認定長期優良住宅は1,300万円）も適用されます。
Q 保有期間が長いと税金は有利？
売却時の譲渡所得は5年超で長期譲渡20.315%、5年以下で短期39.63%（地方税合計）。10年超マイホームは6,000万円以下14.21%軽減（マイホーム3,000万特別控除と併用可）。長期保有が圧倒的に有利。