住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）計算機
12月31日時点のローン残高（金融機関証明書）
登記簿面積。50㎡以上、所得1,000万以下なら40㎡以上可
2,000万円超は不可
控除上限判定用
控除しきれない分の上限判定
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使い方
- 1 年末ローン残高を入力します。金融機関から毎年10〜11月頃に届く「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」記載の12月31日時点残高。
- 2 床面積を入力します。50㎡以上が原則、合計所得1,000万円以下なら40㎡以上で適用可。登記簿面積を使用してください。
- 3 住宅区分を選択。認定住宅（長期優良・低炭素）5,000万、ZEH水準省エネ4,500万、省エネ基準適合4,000万、その他3,000万、中古一般2,000万、中古認定3,000万。住宅性能評価書で確認。
- 4 合計所得金額（給与所得＋他所得の合計）を入力。2,000万円超は住宅ローン控除を受けられません。
- 5 年所得税額（控除上限判定用）と前年住民税所得割（住民税控除上限判定用）を入力します。源泉徴収票・住民税通知書から取得。
- 6 「住宅ローン控除を計算する」をクリックすると、対象残高×0.7%の控除原額、所得税からの控除と住民税からの控除（上限97,500円）の内訳、控除期間総額が表示されます。
住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）計算機について
よくある質問
Q 住宅ローン控除はいくら戻ってきますか？
年末ローン残高×0.7%が毎年戻ります。例：認定住宅で4,000万借入→年28万円、13年で総額364万円戻る計算。省エネ基準4,000万なら同様。所得税が少ない人は住民税からも控除されます（上限97,500円）。年収400万独身でローン4,000万なら所得税8万＋住民税9.7万＝年17.7万、13年で約230万円。
Q 初年度は確定申告必須ですが、何を準備しますか？
①住宅借入金等特別控除額の計算明細書、②源泉徴収票、③金融機関発行の年末残高証明書、④登記事項証明書（土地・建物・所有権）、⑤住民票（マイナンバー記載）、⑥不動産売買契約書または工事請負契約書のコピー、⑦住宅性能評価書（認定/ZEH/省エネ住宅の場合）。e-Tax電子申告ならスマホで完結可。確定申告期間は翌年2/16〜3/15。
Q 夫婦共有名義のペアローンは控除が増えますか？
はい、夫婦それぞれが住宅ローン控除を受けられるため節税効果が大きい。例：夫4,000万・妻3,000万でペアローン→夫年28万＋妻年21万＝合計49万円控除、13年で637万円。単独名義で7,000万借入なら認定住宅でも限度額5,000万までしか控除対象にならず、夫年35万のみ。共働きで2人とも所得税・住民税を払っている場合の節税効果は絶大。
Q 住宅ローン控除と住宅取得資金贈与の併用は？
可能です。直系尊属（祖父母・父母）から住宅取得等資金贈与の非課税特例（省エネ住宅1,000万・一般500万）を受けつつ、自己資金＋住宅ローンの部分で住宅ローン控除も適用できます。ただし住宅ローン控除の対象は実際のローン残高のみ。贈与で頭金を厚くしすぎてローン額が小さいと控除額も小さくなるバランスに注意。
Q 繰上返済すると住宅ローン控除はどうなりますか？
繰上返済すると年末残高が減り、その分の控除額も減ります。ただし金利と控除率の比較が重要：①控除率0.7% > ローン金利の場合（例：金利0.4%）→繰上返済は損、控除終了の14年目以降にする方が有利。②控除率0.7% < 金利の場合（例：固定1.5%）→繰上返済は得（金利1.5%との差0.8%が利益）。変動金利低金利時代は控除期間中の繰上返済は損なケースが多いです。なお返済期間が10年未満になると控除全額終了。
Q 転勤で住んでいない期間は控除どうなりますか？
国税庁No.1234により：①単身赴任（家族が居住継続）なら控除継続可、②家族とも転居（賃貸等で運用も含む）なら控除停止、再居住時に残期間分が再開可。海外赴任は2016年税制改正前は控除停止でしたが、現在は単身赴任扱いなら継続可。転勤発令時は税務署に「住所異動の届出書」を提出。3年以内に再居住すれば、残期間分の控除が再開できます。
Q 住宅ローン控除と医療費控除は併用できますか？
はい、併用可能です。両方とも所得税の控除制度ですが、医療費控除は所得控除（課税所得を減らす）、住宅ローン控除は税額控除（税金そのものを減らす）で効果が異なります。両方申告して二重に節税。例：医療費控除で所得税を5万円減らした上で、さらに住宅ローン控除で残った所得税から年28万円控除。確定申告で両方の書類を提出すれば自動的に併用適用されます。
Q 中古住宅でも住宅ローン控除は受けられますか？
はい、ただし要件が新築より厳しい：①築20年以内（耐火建築物は25年以内）、②昭和57年1月1日以降の建築（新耐震基準）、または③耐震適合証明書・既存住宅売買瑕疵保険加入のいずれかが必要。借入限度額は一般中古2,000万・認定中古3,000万、控除期間は10年（新築13年より短い）。年最大控除額：認定中古21万×10年＝210万、一般中古14万×10年＝140万。リフォーム住宅（買取再販）は新築扱いで5,000万・13年・最大455万まで対象。