固定金利 vs 変動金利 比較計算機
変動金利は5年ごとに見直し。日銀政策金利上昇で基準金利も上昇する想定。
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使い方
- 1 借入金額を入力。物件価格-頭金=借入額。一般的に3,000~5,000万円帯が多いです。
- 2 返済年数を選択。35年が最長ですが、20~30年で計画する人も増加傾向。
- 3 固定金利を入力。フラット35全期間固定なら1.5~1.9%、20年固定型なら0.8~1.3%が2026年相場。
- 4 変動金利の初期金利を入力。三大メガバンク・地銀・ネット銀行で異なり0.3~0.7%が主流。
- 5 5年後の変動金利上昇シナリオを選択。日銀政策金利上昇予想を踏まえて+0.5%(標準)・+1.0%(やや急速)を選ぶのが現実的。
- 6 計算結果から月返済額・総利息・損益分岐点を確認。<strong>変動が損益分岐年数(15~25年程度)以前に金利上昇すれば固定有利、以後上昇なら変動有利</strong>と判断できます。
固定金利 vs 変動金利 比較計算機について
よくある質問
Q 固定金利と変動金利、どちらを選ぶべきですか?
<strong>家計余力と金利動向予想</strong>で判断します。①<strong>変動が向く人</strong>:借入額が年収比3倍以下・10年以内の繰上完済予定・繰上返済余力あり、②<strong>固定が向く人</strong>:借入額が年収比5倍以上・35年フル返済・教育費等で家計逼迫しがち。2026年現在の金利差は変動0.5%・固定1.85%で約1.35%差。変動金利が10年以内に2%上昇しなければ変動有利、上昇すれば固定有利という計算結果が一般的。<strong>金利上昇予想時代には固定の安心料1~1.5%は妥当</strong>と判断する人が増加しています。
Q 日銀の利上げで変動金利はいつ・どれだけ上がりますか?
日銀の政策金利は2024年3月にマイナス金利政策解除後、2024年7月に0.25%、2025年1月に0.5%まで段階的に上昇。<strong>住宅ローン基準金利(短期プライム連動)</strong>もそれに連動し、2026年初頭時点で<strong>2.475%(店頭)→ 2.625%(優遇後変動0.4~0.7%)</strong>程度。日銀は今後も中立金利1%水準を目標に2027年までに政策金利1%まで上昇予想で、住宅ローン変動金利も<strong>2030年までに優遇後1%~1.5%</strong>に到達する見込み。借入時の金利+1%でも返済可能な余力確保が重要です。
Q 5年ルール・125%ルールで本当に安全ですか?
<strong>急激な月返済額増加は防げますが、利息は累積します</strong>。5年ルールは「金利上昇でも5年間月返済額据置」、125%ルールは「5年経過後も月返済額の上限は前回の125%まで」。これらにより家計が即座に破綻するリスクは抑制されますが、<strong>金利が上昇した分は「未払利息」として元金に加算</strong>され、返済期間延長または最終回一括精算となります。実質的には返済が後ろ倒しになるだけで、総支払額は確実に増加。<strong>ソニー銀行・SBI新生銀行・PayPay銀行は5年・125%ルールなし</strong>のため、金利上昇でも即時に月返済額が変動する点に注意が必要です。
Q フラット35のメリットは何ですか?
①<strong>全期間固定金利で返済額確定</strong>:35年間金利変動リスクなし、②<strong>団信任意</strong>:健康に不安ある方・自営業者でも借入可能、③<strong>審査が比較的緩い</strong>:勤続年数・自営業・転職直後でも対応、④<strong>独立行政法人住宅金融支援機構</strong>:民間銀行倒産リスクなし、⑤<strong>適合住宅(省エネ等)で金利優遇</strong>:フラット35S・フラット35リノベで-0.25~-0.5%、⑥<strong>付帯料は団信のみ任意</strong>。デメリットは①金利が変動より高い、②融資率90%超で金利+0.26%上乗せ、③技術基準適合住宅でないと借入不可。借入額が大きい人ほどフラット35の安心メリットが活きます。
Q 変動金利の方が損益分岐年数まで有利と聞きますが、どう判断しますか?
損益分岐年数とは<strong>「変動金利の累計支払いが固定金利の累計支払いと等しくなる年数」</strong>です。例:借入3,500万円・35年・固定1.85%・変動0.5%・5年後+1.0%上昇シナリオでは約20年が損益分岐。20年以内に金利再上昇しなければ変動有利、20年超後に大幅上昇すれば固定有利。<strong>判断のポイントは「自分の返済計画」</strong>。10年以内に繰上完済予定なら変動が圧倒的有利、35年フル返済なら固定の安心が勝つことが多い。<strong>人生の不確実性(転職・離婚・病気・教育費膨張)</strong>を考えると、家計余力がない場合は固定を選ぶべきです。
Q 10年固定と全期間固定(フラット35)、どちらが良いですか?
<strong>10年以内に大幅繰上返済予定なら10年固定が有利</strong>。10年固定の金利は1.0~1.5%でフラット35(1.5~1.9%)より低く、住宅ローン控除13年間は控除最大化が可能。10年経過後は変動金利に変わるため、その時点で残債が少ないなら金利上昇リスクも軽微。<strong>逆に35年フル返済予定ならフラット35</strong>。10年経過後の変動金利が3~4%まで上昇するシナリオでは、フラット35の固定金利1.85%が圧倒的に有利。<strong>「将来の繰上返済資金」+「金利上昇予想」</strong>の2軸で判断します。
Q ミックスローン(固定+変動)は得ですか?
理論的には<strong>「リスク分散効果」</strong>がありますが、現実的には①事務手数料2件分(借入額の2.2%×2=合計4.4%)、②契約管理が煩雑、③金融機関により取扱なし——のデメリットあり。例:5,000万円借入を2,500万円固定+2,500万円変動にした場合、変動金利が大幅上昇すれば固定部分で支払額の半分は確定するメリット。逆に金利低下継続なら全額変動の方が有利。<strong>判断に迷う場合の妥協案</strong>として活用される場合が多く、明確なメリット・デメリットの試算が困難な点は注意。<strong>三井住友信託銀行・みずほ銀行・三菱UFJ信託銀行</strong>等の一部信託銀行で対応可能です。
Q 住宅ローン借換えはどのタイミングが良いですか?
<strong>「金利1%以上下げられる」「残債1,000万円以上」「残期間10年以上」</strong>の3条件を満たせば借換え検討価値あり。借換えメリット例:借入残高3,000万円・残期間20年・現在金利1.5%→借換金利0.5%(1%差)で総支払額約400万円削減。<strong>2026年現在は逆に「変動から固定への借換え」がトレンド</strong>。日銀の金利上昇予想を踏まえ、変動金利0.5%で借入中の方が、現在のフラット35 1.85%に借換えるケースが増加。借換え時は登録免許税(借入額×0.4%)・印紙税・司法書士費用・事務手数料(借入額×2.2%)で<strong>合計借入額の3~5%</strong>のコストがかかるため、複数行で比較見積もり必須です。
Q 繰上返済で「期間短縮型」と「返済額軽減型」、どちらが得ですか?
<strong>利息軽減効果は「期間短縮型」が圧倒的に有利</strong>です。例:借入3,500万円・35年・1.5%・10年経過時に300万円繰上返済すると、①<strong>期間短縮型</strong>:返済期間を約4年5か月短縮・利息約115万円削減、②<strong>返済額軽減型</strong>:月返済額を約1.1万円減・利息約42万円削減。<strong>期間短縮型は約3倍の利息軽減効果</strong>。月返済額に余裕があれば期間短縮型一択。一方、教育費期で家計が逼迫し月返済額を減らしたい場合は返済額軽減型を選択。<strong>住宅ローン控除13年間は繰上返済を控え</strong>、控除終了後から本格的な繰上返済を開始するのが税務最適化の鉄則です。