空室率反映 実質利回り計算機
未入力時は購入価格×7%
都心3-5% / 地方10-20%
固定+都市計画税
投資用 2-3.5%
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使い方
- 1 物件購入価格と取得諸費用（仲介手数料・登録免許税等／概算なら7%）を入力
- 2 満室時の月家賃を入力
- 3 想定空室率を入力（都心3-5% / 地方10-20%）
- 4 月の管理費・修繕積立金、年間固定資産税・都市計画税を入力
- 5 ローン借入額と年金利（投資用2-3.5%）を入力
- 6 「計算する」をクリックすると表面利回り・実質利回り（NOI）・CCR・損益分岐空室率が表示されます
空室率反映 実質利回り計算機について
よくある質問
Q 表面利回りと実質利回りの違いは？
表面利回りは年家賃÷購入価格で計算する単純指標で、運営費・空室・税金は無視。実質利回り（NOI）は空室率・管理費・固定資産税を全て差引いた実際の収益力を示します。広告掲載値は表面利回りが多いので注意。
Q 空室率は何%で計算すべき？
エリア・物件次第。都心駅近ワンルーム3-5%、地方政令指定都市5-10%、地方郊外・築古10-20%が目安。長期保有なら最低5%、リスク重視なら10-15%でストレステストするのが堅実です。
Q NOIとは何ですか？
NOI（Net Operating Income）は「営業純収益」。年家賃×(1−空室率)から管理費・修繕費・固定資産税・保険料・PM委託料を差引いた額。ローン返済前の実質収益。物件評価の最重要指標です。
Q CCRとは？レバレッジ効果はどう評価する？
CCR（Cash on Cash Return）は自己資本利回り。年純収益÷自己資本×100。例：自己資本1,500万円で年100万円のCFなら6.67%。融資レバレッジが効いてNOI利回りより高くなるのが理想です。
Q 取得諸費用はいくらくらい？
物件価格の6-9%が目安。仲介手数料3%＋税6万円＋消費税、不動産取得税3-4%、登録免許税1.5-2%、印紙税、司法書士報酬、ローン事務手数料、火災保険等。新築ワンルームは安め、中古一棟は高め。
Q 損益分岐空室率とは？
家賃収入が運営費＋ローン利息を賄える限界の空室率。例：分岐点が30%なら空室率30%まで赤字にならない。10%以下は危険水準で、即座に経費削減・賃料見直し・繰上返済を検討すべきです。
Q なぜ表面利回りが高い物件ほど危険？
築古・地方・空室多い物件は売却価格が低く（=表面利回り高く）見える。しかし修繕費膨大・空室常態化・流動性低（出口困難）のリスクが集中。表面8%超は「なぜ高いか」を必ず精査すべきです。
Q サブリース契約は損？
保証賃料は実勢家賃の80-85%。空室リスク移転メリットは大きいが、契約途中解約・賃料減額交渉トラブルが多発。賃貸住宅管理業法（2020年12月施行・サブリース新法）で規制強化されたが、慎重な契約書精査が必要。