LTV（担保比率）計算機
LTV（Loan to Value）は担保評価額に対するローンの割合。日本では物件価格と銀行査定の担保評価額の低い方が分母になります。
未入力時は物件価格と同額
未入力時は最大借入可能額のみ表示
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使い方
- 1 ローン種別を選択（フラット35・メガバンク・投資用・セカンドハウス）
- 2 物件購入価格を入力
- 3 担保評価額を入力（未入力時は物件価格と同額）
- 4 借入希望額を入力（未入力時は最大借入可能額のみ表示）
- 5 「計算する」をクリックすると最大借入可能額・実際のLTV・必要自己資金が表示されます
LTV（担保比率）計算機について
よくある質問
Q LTVは何%まで借りられる？
フラット35・メガバンク住宅ローンは100%まで（フラット35は90%超で金利+0.26%）。投資用80%・セカンドハウス70%が標準。諸費用ローン併用で実質120%融資のケースもあります。
Q 担保評価額が物件価格より低かったら？
銀行は低い方を分母にLTV計算。例：物件4,000万・評価3,800万なら3,800万を分母に。差額200万円は自己資金で補填必要。中古・地方物件で起きやすい。
Q LTVが低いと金利優遇ある？
メガバンクは多くがLTV80%以下で0.05-0.1%引下げ。フラット35は90%以下で本則金利、90%超は+0.26%上乗せ。自己資金20%以上の確保が金利戦略上有利です。
Q 担保評価額はどう決まる？
銀行は実勢価格・公示地価・路線価・固定資産税評価額・過去の取引事例を参考に独自査定。築年・立地・接道状況で評価が変動。中古マンションは新築価格の70-90%程度に査定されるのが一般的です。
Q 諸費用ローンと住宅ローンの関係は？
メガバンクは住宅ローンと諸費用ローン（物件価格×7%上限）を併用可能。実質的にLTV107-120%まで融資可。ただし諸費用ローンは住宅ローンより金利0.5-1%高めです。
Q フルローンは可能？危険？
メガバンク・フラット35なら物件価格の100%借入可能。ただし団信加入と返済余力に注意。物件売却時に残債が売却価格を上回る「アンダーローン」リスクが高まります。自己資金20%以上が安全。
Q 投資用ローンは住宅ローンより条件厳しい？
はい。LTV80%・自己資金20%必要・金利2-3.5%（住宅ローンの3-4倍）・団信任意。融資審査も物件の収益性（家賃収入÷物件価格）が重視されます。
Q 担保割れ（オーバーローン）とは？
ローン残高が担保評価額を上回る状態。物件価格下落・残高減りない時期に発生。売却時に残債を完済できず、不足分を自己資金で穴埋めする必要あり。フルローン・地方物件で起きやすい。