マンション転売 譲渡所得税 計算機
仲介・登記・印紙・取得税
仲介・印紙・抵当抹消
減価償却計算用
5年以下＝短期39.63%、5年超＝長期20.315%
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使い方
- 1 物件の用途を選択。マイホーム（自宅）なら3,000万円特別控除＋減価償却×1.5の優遇あり。投資用なら短期/長期分離課税のみ。
- 2 売却額・取得価額（マンション本体）を入力。取得価額は売買契約書に記載の金額（土地＋建物）。
- 3 取得時諸費用（仲介手数料・登記費用・印紙代・不動産取得税）と売却時諸費用（仲介手数料・印紙代・抵当権抹消費用）を入力。
- 4 建物部分の価額を入力（減価償却計算用）。売買契約書で土地・建物の内訳が明記されていない場合は、固定資産税評価額の比率で按分。
- 5 建物構造を選択。木造22年・軽量鉄骨27年・RC造47年・SRC造47年。マンションは通常RC or SRC造。マイホーム（非業務用）は耐用年数×1.5で減価償却が緩やか。
- 6 保有年数（譲渡年1月1日時点）を入力。5年以下=短期譲渡39.63%、5年超=長期譲渡20.315%。年末売却＋年明け売却で短期/長期が変わるため要注意。
- 7 「マンション譲渡所得税を計算する」をクリックすると、減価償却を反映した調整後取得費・譲渡所得・特別控除後の課税対象・税額・手取りが表示されます。
マンション転売 譲渡所得税 計算機について
よくある質問
Q 5年で売るのと6年で売るのでは税金が違う？
大きく違います。譲渡年1月1日時点で5年以下=短期譲渡39.63%、5年超=長期譲渡20.315%。例：1,000万円の譲渡益→短期396万 vs 長期203万、差193万円。判定基準日は「譲渡年1月1日」（売却日ではない）。例：2020年6月購入→2025年12月売却は2025/1/1時点で4年6か月→短期、2026年1月売却なら5年1か月→長期。年末越えだけで200万円近い節税が可能です。
Q なぜ建物の減価償却で取得費が減るのですか？
マンションの建物部分は使うほど価値が下がる（経年劣化）ため、税法上「減価償却」で毎年取得費から差し引かれます。例：建物3,000万円・RC造47年・10年保有→574万円が減価償却累計→取得費が3,000万から2,425万に減少→譲渡所得574万円増→税115〜228万円増（短期/長期で）。土地は劣化しないため償却なし。マンション売却前の取得費は登録時の本体価額より少なくなります。
Q 土地と建物の按分が分からない場合は？
①売買契約書で土地・建物別途記載なら明確。②記載なしなら以下の方法で按分：a）固定資産税評価額の比率（最も一般的・税務署認容）、b）建物の標準的な建築価額表（国税庁公表）から建物価額を算定→残りが土地、c）消費税額から逆算（消費税は建物のみ課税）→例：消費税200万なら建物2,000万（10%帯）。実務では固定資産税評価額の比率按分が最も簡単で安全。
Q マイホームを家族に売却する場合は？
<strong>3,000万円特別控除は適用不可</strong>。配偶者・直系血族（親・子）・生計を一にする親族への売却はマイホーム特例から除外（国税庁No.3302）。市場価格より大幅に安い場合は「みなし譲渡」課税（時価基準）＋低額分は贈与税課税のリスク。家族間売買なら不動産鑑定士の鑑定書を取得し時価基準で取引するのが安全。配偶者へは「おしどり贈与」（婚姻20年・2,000万）の方が節税効果大。
Q 譲渡損失は他の所得と通算できますか？
マンション譲渡損失は<strong>原則として他所得との通算不可</strong>（給与所得・事業所得等とは通算できない）。ただし以下の特例で例外的に通算可：①マイホーム買換え特例（譲渡損失×新規購入＋10年超ローン）、②マイホーム住宅ローン残債特例（譲渡額＜ローン残＋他要件）。両特例とも給与所得との損益通算＋3年繰越控除が可能で、年収の高い人ほど節税効果大。投資用マンションの譲渡損失は他の不動産所得とのみ通算可。
Q マイホーム10年超軽減税率と3,000万控除は併用可？
<strong>併用可です</strong>（最強の節税）。例：10年超マイホーム・譲渡所得8,000万→①3,000万特別控除→課税5,000万→②6,000万以下14.21%＝5,000×14.21%＝710.5万円。3,000万控除なし＋軽減なしの場合は8,000万×20.315%＝1,625万円。差約915万円の節税。マイホーム長期保有は税制上極めて有利。
Q 投資用マンション複数所有で利益と損失がある場合は？
同年内なら通算可。例：A物件 譲渡益500万＋B物件 譲渡損失200万→課税対象300万円。譲渡所得内（不動産同士）の通算は無条件で可。ただし給与等とは通算不可。複数物件売却を年をまたいで行う場合は損益通算できないため、利益物件と損失物件は<strong>同一年に売却</strong>するのが鉄則。年末売却＋年明け売却で大きな差が出る。
Q マンション売却時の確定申告期限は？
譲渡年の翌年2月16日〜3月15日に確定申告必須。提出書類：①譲渡所得の内訳書（土地・建物用）、②売買契約書（取得時・売却時）の写し、③登記事項証明書、④仲介手数料等の領収書、⑤居住要件確認用の住民票（マイホーム特例使用時）、⑥源泉徴収票（給与所得者）。納付期限は3月15日（口座振替なら4月中旬）。延滞税は年8.7%と高額なので期限厳守。