土地譲渡所得税 計算機

①<strong>減価償却なし</strong>：土地は経年劣化しないため取得費そのまま、建物は耐用年数で減価償却して取得費が圧縮。②<strong>マイホーム特例</strong>：建物付きマイホームのみ3,000万円控除＋10年超軽減税率。土地のみの売却は通常通り課税。③<strong>優良住宅地等軽減</strong>は土地特有の特例（建物にはない）。④<strong>消費税</strong>：土地は非課税、建物は課税。

国税庁No.3258により<strong>売却額の5%を概算取得費</strong>として計上可。例：8,000万円で売却→概算400万円。さらに<strong>相続税の取得費加算特例</strong>（措法39条）で支払った相続税の一部を取得費に加算可（相続から3年10か月以内の譲渡）。例：相続税1,000万・相続財産5億・売却土地2億→取得費加算400万円。両方を組み合わせれば取得費400+400=800万まで増加し節税可。

譲渡年1月1日時点で<strong>5年「以下」</strong>なら短期譲渡（39.63%）、<strong>5年超</strong>なら長期譲渡（20.315%）。例：2020年6月購入→2025年6月売却（実保有5年0か月）は2025/1/1時点で4年6か月→短期譲渡。2026年1月以降の売却なら5年1か月→長期譲渡で税率半減。年末の売り急ぎは年明けまで待つだけで200万円〜の節税が可能なことが多い。

国・地方自治体・都市再生機構（UR）・地方住宅供給公社・JR・住宅金融支援機構・民間都市開発推進機構等が買受者で、住宅地造成・公共施設整備のための譲渡。具体例：①国の宅地造成事業地、②都市再生機構の再開発地、③JRの駅前再開発、④地方自治体のニュータウン開発。譲渡時に「優良住宅地等のための譲渡証明書」が買受者から発行される。長期所有が条件。

①<strong>5,000万円特別控除</strong>：通常譲渡にはない大型控除。②<strong>強制力</strong>：公共事業認定で土地収用法が適用、所有者が拒否しても強制取得。③<strong>協議買取り</strong>：認定前の協議買取り（柔軟交渉）も特別控除対象。④<strong>事業認定書</strong>：申告時に必要書類。例：道路拡張で土地7,000万円譲渡→特別控除5,000万→課税2,000万→406万円税。同額の通常譲渡（長期）なら7,000万×20.315%=1,422万円→1,016万円節税。

原則救済なし。土地譲渡損失は他の所得（給与・事業・不動産）と通算不可（措法41条の4）。マイホーム（土地＋建物）の場合のみ買換え特例 or 住宅ローン残債特例で例外的に通算可（厳格要件）。投資用土地・相続地・遊休地の譲渡損失は他所得と通算できず、その年限り。バブル期に高額購入した土地が値下がりして売却するケースで多い問題。

原則として一体売却。区分所有マンションは「専有部分（建物）＋敷地利用権（土地）」がセットで登記されており、土地のみ・建物のみの分離売却は不可。一戸建ての場合は土地のみ・建物のみの分離売却理論上可だが市場性低い。土地と建物を売却額で按分計算するのが実務的。本ツールは土地のみの場合を想定。マンション・戸建て一体売却は「マンション転売 計算機」を利用してください。

譲渡所得が発生した場合は必須。提出書類：①譲渡所得の内訳書（土地・建物用）、②売買契約書（取得時・売却時）の写し、③登記事項証明書、④仲介手数料・登記費用等の領収書、⑤源泉徴収票（給与所得者）、⑥取得費加算特例使用時は相続税申告書の写し、⑦概算取得費5%使用時は売却契約書のみで可。期限：翌年2/16〜3/15。延滞税年8.7%発生防止のため期限厳守。